住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。

Life&HomeSolusionは皆様の住宅購入のアドバイザーです。

私は中立な第三者ではない！

先日、ある偉大なる先輩ＦＰとお話する機会があり、
そこでギョッとすることを問われました。
「『私は“中立”的立場で顧客の相談に応じます。』
というＦＰをどう思いますか？」と。
一瞬、「ＦＰはそうあるべき・・・」と思い、次の瞬間、「ん？」と疑問が・・・。
そしてよく考えてみると「それではいけない！」と気づきました。
そう、顧客満足度の高いＦＰは“中立”ではなく、
完全にお客様の立場に立っているのだと。

その直後、「中立な立場」とか「中立な第三者」とか、その耳障りのよい言葉を
よく考えもせず使っていた自分をとても恥ずかしく思いました。
そして改めて考えてみると、自分は少しも“中立”ではなく、
常に相談に来られたお客様の立場でアドバイスしていると確信もしました。

さらに“第三者”という言葉も、
よく考えてみると実態とかけ離れて使っていたことに気づきます。
よく相談に来られる方からも
「第三者の意見が聞きたい」と期待されることがあるのですが、
私は正確には第三者というより、“第１.５者”なのだと思っています。
例えばマンションの売り手と買い手がおり、
通常、買い手の方が私のところへ相談に来られるわけですが、
私が売り手と買い手の中間に立っているかというとそうではなく、
また、はたで見ている傍観者かというとそうでもありません。
いつも買い手の身になって、この購入が満足度の高いものなのか、
また安心、納得できるものなのかについてアドバイスしているつもりですから、
買い手側に近い存在だということで、それを言葉にするなら“第１.５者”なのです。

これはつまり「顧客の利益を追求する」ということなのですが、
ただ、もし売り手側が、私に相談に来られても、
私はきっと買い手の立場で物申すことになると思いますので、
常に顧客の利益を追求することが求められる弁護士とはこの点で決定的に異なり、
私は常に買い手の立場に立っているのだということにも改めて気づきました。

私は「中立な第三者」の立場で皆さんの相談に対応するわけではありません。
住宅購入をなさる方の立場に立って、場合によっては購入検討者の“代理”となって
安心、納得の住宅をサポートしたいと思っております。
その証として、
なるべく「私があなたなら、○○します。」という見解を伝えるようにしております。
よって皆さんも「中立な第三者」の言葉の意味をもう一度よく考えてみてください。
それは、場合によっては売り手側の立場も考慮するということであり、
売り手側のメリットが大きいなら買い手に不利益を強いることもあるということです。

「中立な第三者」。いかにも買い手のメリットになりそうな立場に聞こえますが、
そうとは限らないことを肝に銘じて相談相手をよく吟味しましょう。

日時: 2010年02月27日 01:15 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

『フラット３５Ｓ』の金利引き下げ適用開始！

2月15日の融資実行分より、
ついに『フラット３５Ｓ』の金利引き下げ幅が拡大することになりました。

先月、このブログでもお伝えいたしましたが、
一定の基準を充たした物件の購入にのみ利用できる『フラット３５Ｓ』ですが、
当初10年間の金利が１％引き下げられることになったというものです。

保証料や繰上返済手数料が無料であり、
金利は全期間固定であるなどメリットの多い『フラット３５』ですが、
デメリットはあえて挙げるなら３つ、
１つは団体信用生命保険の保険料を別途負担しなくてはならないこと、
２つ目は繰上返済が100万円以上でなければできないこと、
そして３つ目が原則、事前審査がないということです。

ただ、このデメリットも絶対的なデメリットではありません。
まず団体信用生命保険については、
『フラット３５Ｓ』で当初10年間の金利が１％引き下げられるなら、
保険料を加味しても総支払額は他の金融機関の全期間固定金利と比べて
低く抑えられることがほとんどです。
ちなみに団信保険料（特約料）が具体的にいくらかかるかは、
借入額と借入期間、適用金利、３大疾病への対応の有無によって異なりますが、
住宅金融支援機構のホームページ（アドレスは以下のとおり）で
簡単に試算できますので、ぜひ確認してみてください。
http://www.jhf.go.jp/simulation/danshin/index.html

そして２つ目については、繰上返済手数料が無料ですから“よし”としましょう。

さらに３つ目ですが、『フラット３５』は他の住宅ローンより借入条件が
多少緩和されていますので、民間の金融機関の事前審査を行なってみれば、
ある程度の目安はつきます。
よって、『フラット３５』以外のローンを利用する予定のない方も
どこかの金融機関で事前審査を行なっておくと安心です。

以上のことから、特に２１年以上の長期の住宅ローンを組む予定なら
まずは『フラット３５Ｓ』が使えないか、確認、検討してみましょう。
今年いっぱいの申込分までが適用となる時限的措置ですが、
今年中に申し込めればよい、ということなので、
引渡しが来年でも使える場合があります。
ぜひ、ぜひ、営業担当者に確認してみましょう。

もし「『フラット３５』は金利が高いので、誰も使う人はいませんよ。」
などという営業担当者がいたら無視してかまいません。
それはその物件の担当者が『フラット３５』をきちんと説明していないか、
使わせないよう誘導しているかのどちらかだということです。
契約を取れば目的が達成される営業担当者や金融機関の言葉に
惑わされてはいけません。

繰り返し述べますが、「これから目線でぜひ『フラット３５Ｓ』を！」

日時: 2010年02月16日 01:53 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ゲーティッドタウン

一昨年の販売開始以来、何度かテレビや新聞などで取り上げられ、
ずっと気になっていたマンションが先日入居開始となりましたので、
早速見学に行ってまいりました。
京王線芦花公園駅から徒歩6分、
千歳烏山駅から徒歩8分の『グローリオ蘆花公園』です。
気になっていたポイントは、
このマンションのメインキーワード“ゲーティッドタウン”がどんなものか、
というものでした。

“ゲーティッド”は英語で「Ｇａｔｅｄ」と書きます。
マンションの敷地全体をフェンスで囲み、
２箇所に設けられた“Ｇａｔｅ”（門）によって
プライバシーとコミュニティを護るというものです。
敷地外部から住戸内まで4重のセキュリティガードを通過せねばならず、
防犯面での安心、安全性を高めています。
（上の写真はメインエントランスの“ゲート”）
それを警備サービスの国内トップ企業であるセコムのグループ会社
セコムホームライフと平和不動産が事業主となって提供するマンションとあっては
かなりの期待がもてます。

一方で、私個人的には“ゲーティッド”という言葉から受ける第一印象は、
「内部を護る」というよりは「外部を排除する」というイメージの方が大きかったため
まるで城壁に囲まれた近寄りがたい、あるいは要塞のような秘密めいた建物ではないか
と想像していたわけです。

ところが、敷地を取り囲むフェンスは上の写真のようなものです。
他のマンションでもよく見かけるような光景であり、
そんな仰々しいものでは決してありません。
ただ、フェンスの上には電線状の『フェンスセンサー』があり、
これでフェンスをよじ登っての侵入を感知するとか。

それ以外にも玄関及び窓からの侵入を感知する『防犯センサー』や
窓ガラスを破壊しての侵入を感知する『ＳＥＣＯＭあんしんガラス』
レンジフード上部に設置されたキッチン専用消火器『トマホークジェットα』など、
さすがセコムのマンションだとうなずく内容ばかりでした。

しかし、せっかく“ゲーティッド”により敷地内の安心、安全を謳っているのに、
敷地内に子どもが遊んだり、居住者が散歩できるような空間がなく、
敷地のど真ん中を居住者専用とはいえ車道が通っているのはなんとも残念です。
しかも、防犯面での安心、安全は強化されていますが、
防災面は少なからず不安を感じてしまいます。
なぜなら、このマンションの敷地は
世田谷区が公表している「浸水ハザードマップ」によると、最悪の場合には
最大２ｍまで浸水する可能性がある地域に位置しているからです。
地下には大規模な雨水貯留槽を設けるなど対策は講じており、
技術的に問題はないのかもしれませんが、
えてして自然災害は人の想像、想定を超えるものであり、
駐車場の全てが地下にあり、しかも機械式であることなどを考えると、
防犯設備面でのセキュリティの高さとはややちぐはぐな感が否めませんでした。

ただ“ゲーティッドタウン”というコンセプトは、やはり今後も要注目だと思います。
セキュリティ分野の先駆者たるセコムには引き続き人々に安心や安全を与える
街づくり、マンションづくりに励んでいただくよう期待します。

日時: 2010年01月30日 17:42 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

クリスマスイルミネーション　Ｖｏｌ．３

昨年末、汐留と丸の内、そして表参道のクリスマスイルミネーションを
ご紹介しましたが、私の認識が間違っており、
多くのイルミネーションはクリスマスをもって終了してしまいました。
もちろん丸の内や表参道など、年明けも点灯しているものもいくつかありますが、
表参道は先週末で終了しており、他のイルミネーションも
これから次々と終了を迎えていきます。

そんな中で完全にタイミングを逸してしまったのですが、
せっかく取材に行ったので、昭和記念公園のイルミネーションをご紹介します。
「今さら・・・」なんですけどね・・・。

以前にもご紹介したとおり、昭和記念公園は私の大好きな公園です。
そんな公園でイルミネーションと冬の花火まで見られるというので、
ずっと気になっていたのですが、先月、やっと行くことができました。
ちなみに花火は12月19日と24日の2回しか打ち上げられません。
しかもわずか５分だけ、500発程度の小規模なものです。
それでも冬の花火などそうそうは見られませんし、
イルミネーションと一緒に見られるなんてステキだとワクワクしました。

花火打ち上げの15分ほど前に到着したのですが、
その時には既にカメラを構えた人や場所取りをしている人で通路以外は埋め尽くされ、
なんとかちょっとしたスキマに入り込んでカメラをセット、
わずか５分なのでアングルの試行錯誤や場所の移動もできぬまま
撮った写真が以下のとおりです。

花火後は園内のイルミネーションをじっくり見て回りました。
下の写真はカレッタ汐留のイルミ同様、海をイメージしたガーデンイルミです。

で、感想は？というと、
残念ながら都心のイルミネーションの方が完成度が高いな～と感じました。
しかも都心のイルミネーションは無料です。
確かに花火が見られるのはいいのですが、400円の入場料が必要ですし、
広大な公園のほんの一角だけですし、
それに花火がイルミネーションとマッチしているかというと、
イルミはイルミ、花火は花火という感じで、統一感や一体感はありませんし。
期待が大きかっただけに正直ちょっと物足りませんでした。

それにしてもつくづく感じたのは、
年々進化するイルミネーションにさらなる刺激と感動を求める自分のかわいげのなさ、です。

でも、「かわいい」必要はもうないので、イルミネーションに限らず、
刺激と感動を求めて街と物件の取材、今後も続けていこうと思います。
重ね重ね、今後もよろしくお願い申しあげます。

日時: 2010年01月14日 23:56 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

『フラット３５S』のすすめ

あけましておめでとうございます。
本年も住宅購入者を支援すべく、精一杯がんばりますので、
どうぞよろしくお願い申しあげます。

さて年初のブログでは久しぶりに住宅ローンについて取り上げたいと思います。

住宅ローンの金利は、ここ1年くらいの顕著な傾向として、
変動金利や短期の固定金利と超長期固定金利の差が大きくなってきました。
特に変動金利は、店頭金利は変わりませんが、各金融機関の優遇が拡充され、
物件によっては最優遇後で１％を切っています。
一方、三井住友銀行を除く都市銀行では30年以上の全期間固定金利は
既に３％台の後半に突入しており、もちろん優遇はありません。
最近では変動金利や３～５年程度の固定金利選択型を利用する人が急増しており、
金融機関によっては住宅ローンを借りる方の９割が変動金利を選択しているとか。
しくみやリスクをきちんと理解して選択するならそれでもよいのですが、
私は日々住宅ローンの相談を受けていて、理解が進んでいるとは到底思えません。
金融機関や住宅の営業担当者にとって、最もメリットのある金利が変動金利であり、
借り手にとって最もリスクのある金利が変動金利であることを
知ってほしいと思います。

そんなことを憂う中、
超長期固定金利を検討してもらえるきっかけとなる朗報があります。
それは「明日の安心と成長のための緊急経済対策」に伴う
『フラット３５S』の金利優遇です。
補正予算が成立した場合には、平成22年中の融資実行分まで
『フラット３５S』の金利が当初10年間１％優遇されます。
今月の『フラット３５』の金利を見ると、
借入期間20年以内の金利は概ね2.6％、21年以上は2.8％前後ですから
当初10年間だけでも１％優遇されれば主な銀行の優遇後の10年固定の金利よりも低く、
３年固定や５年固定の水準です。

よって、返済比率が20％を切るとか、将来大きく収入が上がるとか、
支出が大きく下がるとか、そういう見込みでもない限り、
まずはこの『フラット３５S』を検討することをおすすめします。
ただし『フラット３５S』を利用するためには、購入する物件が
ある一定の基準を充たした物件でなくてはなりません。
中古物件ではかなり限られることになりますが、
新築物件なら多くの物件で検討できるのではないかと思います。
そもそも今時『フラット３５S』はおろか、『フラット３５』も使えない新築物件は
あまりよい物件とはいえませんし、売主に誠意がないと私は思います。
できることならそういう物件は選ばない方がよいでしょう。

「これから目線でぜひ『フラット３５S』を！」

日時: 2010年01月07日 23:57 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

本年もありがとうございました

本年も残すところあと少しとなりました。
今年は一昨年からの影響を残し、不動産業界はさらなる受難の年となりました。
私も少なからずその影響を受け、独立以来の試練を経験いたしました。
ただ、唯一の救いは相談件数が増えたことです。

こういう時代だからこそ、住宅購入検討者は情報収集に励まなければなりません。
そして私はその正確で有効な情報収集の
お手伝いをしなければならないと思っております。
来年もこの不況に負けず、住宅購入検討者に寄り添い、
頑張っていきたいと思います。

このブログをご覧いただいた方、ご相談にお越しいただいた方、
取材にお越しいただいた方、執筆等のご依頼をいただいた方、
本年はまことにありがとうございました。

また来年もより一層の向上を目指しがんばりますので、
何卒よろしくお願い申しあげます。

日時: 2009年12月31日 23:56 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

クリスマスイルミネーション　Ｖｏｌ．２

今日はクリスマスイブ。
予定されている「ウィンターイルミネーション」において、
この日に点灯しないものはない、と言えるほどの“イルミネーションの最盛期”。
そこで今回はイルミネーションの“老舗”的存在の表参道を写真中心でご案内します。
前回、東京ウォーカープラスの『イルミ人気スポットランキング』で1位と3位の
イルミネーションをご紹介しましたが、なんとその後ランキングは更新されていて、
昨日時点のランキングでは表参道は第2位になっておりました。

上の写真は11年ぶりに復活した今年のイルミネーション。
ケヤキ並木への負担軽減のため、やや華やかさには欠けるという第1印象でしたが、
その点は『表参道ヒルズ』の壁面電光板
（『ブライトアップウォール』というそうです）がそれを静かに補っていて、
派手すぎず、地味すぎず、でもちょっと刺激的な、
そんなステキなイルミネーションを演出していました。

ただ、楽しみにしていた歩道橋からの撮影ができず、残念。
安全確保のため、夜の歩道橋は全面通行禁止となっておりました。

ところで、「復活」ということなので、
以前のイルミネーションとの比較をしてみることにしました。

上の写真は3年前のイルミネーション、といってもケヤキへの電飾はなく、
灯篭のような光る筒が並ぶ、やや地味目の演出でした。
やはりこの時も『表参道ヒルズ』の壁面が光をだいぶ補っています。
この時の様子はブログでもご紹介しました。
（カテゴリー：並木道を歩く　タイトル：表参道）
これに比べると、やはり復活してよかったな～とつくづく感じます。
しかし10年以上前、中止する前のイルミネーションを見た時の感動からすると、
かなり刺激が少ないと思うのは私だけでしょうか？
そこで、正確にいつかはわかりませんが、
10年以上前のイルミネーションの写真を引っ張り出してみました。
下の写真がそれです。一眼レフで撮ったフィルム写真です。

確かに枝先まで電飾がついており、多少は華やかかもしれませんが、
今改めて見た感想は、「“フツウ”・・・。」
やはりあれから十数年、だいぶイルミネーションに見慣れてしまったのでしょう。
逆に、さらに10年後、20年後が楽しみになりました。
その時にもまたこのブログでご紹介できたらよいな～と思いつつ
また今日もイルミネーションを求めてカメラ片手に出かけるのでした。

日時: 2009年12月24日 18:04 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

クリスマスイルミネーション　Ｖｏｌ．１

来週には冬至を迎えるだけあって、最近夜が長くなりました。
午後４時には薄暗くなり、５時にはほぼ真っ暗です。
そんな中、街歩きの楽しみは各地で見られる「クリスマスイルミネーション」です。
いや、正確にはイルミネーションの多くはクリスマスのみならず年明けも
しばらく点灯しているようですので「ウィンターイルミネーション」かもしれません。
ただ、クリスマスまでの今の時期は各地で、イルミネーションに加えて
クリスマスツリーも見られますので、それらを鑑賞するのが数年来の楽しみです。

東京ウォーカープラスではイルミネーションの人気スポットランキングなるものを
公開しておりましたので、
こういうネタにすぐ反応してしまう私は、早速上位ランキングされている場所を
訪れてみることにしました。

まずはナンバー１の『カレッタ汐留』。

17:30以降、30分ごとに15分間、ヴァイオリニスト葉加瀬太郎氏が総合プロディースする
プログラムショーが開催されます。もちろん無料で、です。
それを見ているとついつい引き込まれ、何度か「おーっ」と歓声を発してしまいます。
観る場所を替えて、3度も見てしまいました。
デートにはおすすめ、でも時折、海風なのか、ビル風なのか強風が吹き付けますので
暖かい服装での鑑賞をおすすめします。

そして第3位の丸の内仲通りへ。

この通りはイルミネーションの時期のみならず、とても美しい通りです。
新丸ビル、丸ビルをはじめ、オフィスビルが建ち並ぶ通りですが、
ビルの1階には多くのブランドショップが入っており、
ウィンドーショッピングだけでも充分愉しめます。
歩道も広く、イルミネーションもシャンパンゴールドの1色に統一され、
とても洗練されたイメージです。
やはり丸の内は大人の街、音もなく、光の変化も少ないのですが、
街路樹を活かした落ち着いたイルミネーションで、
並木道が好きな自然派の私ですから、個人的には汐留よりこちらの方が好きです。
しかも今年は暖冬のせいか、まだ紅葉が残っており、
黄色い葉と光のコンビネーションが絶妙です。

もうひとつおまけに、今ならではのクリスマスツリー。

明治安田生命ビルのクリスマスツリーはごくシンプルで、
写真のように間近で見るより、エントランスの外から見た方が
なぜか豪華に見えます。
サンタクローズを呼ぶためには、外から目立った方がよいからかしら・・・
なんて、10歳までサンタクロースを信じていたほど純真な私でも
さすがに40代の今となっては少々無理がある言葉・・・？でした。

また今後もいくつかのイルミネーションをご紹介します！乞うご期待！

日時: 2009年12月16日 23:41 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

赤いマンション

先日、立川にある昭和記念公園のイチョウをご紹介いたしましたが、
その公園の出入口前にある“赤いマンション”について
本日はご紹介したいと思います。

このマンションは『シティテラス立川』といって、もうすぐ築２年になる物件です。
完成してまもなく、はじめてこの物件を見た時は衝撃を受けました。
外壁が真っ赤なマンションだからです。

2年半ほど前、このブログ（千鳥ヶ淵）で
「イタリア文化会館」の赤い外壁をご紹介いたしました。
周辺の環境にマッチしないとの理由から、
塗り替え動議まで出て問題になっていたのですが、
このマンションはそれよりももっと鮮やかな赤で、
どこからどう見ても“赤いマンション”です。
しかも光の加減によってはワインレッドのようにも朱色にも見えます。

いずれこのブログで取り上げたいと思いつつ、2年近くが経ってしまったわけですが、
今回は運よく空は青く、木々は紅葉しており、
またこの物件の南西角の提供公園の樹木には赤い実がなっており、
このマンションと周辺の色との調和を改めて確認できたわけです。

もちろん、これだけ個性的な外壁ですので、好き嫌いはあると思います。
でも私はなかなか素敵だと思いました。
この物件の大きな特徴は、緑豊かな大規模公園の目の前にあるという点です。
その豊かな緑と補色関係（色相環で正反対に位置する関係にある色）にある赤を
外壁に使ったことにより、互いの色をより引き立てあっているのです。
しかも窓枠を黒にして全体を引き締しめています。

赤い実にも負けず劣らずの“赤”。
青空にも木々の緑にも、紅葉にも引き立つ“赤”。
一見この大冒険な“赤い外壁”も、ここではほどよい個性の主張に見えました。

ただ・・・竣工から2年経とうというのに未だ販売中。
外壁より価格が主張しすぎている、と感じるのは私だけでしょうか？

日時: 2009年12月08日 15:33 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

消去法で選んだ物件

先日、ある物件の購入に迷い相談に来られた方に、
どうしてこの物件を購入しようと思ったのか理由を尋ねましたところ、
「何かを気に入って選んだというより、消去法でこの物件になったという感じです。」
と回答なさいました。

これまで千件を超える住宅購入検討者とお話してまいりましたが、
物件を選んだ理由に「消去法で」と答える方は
かつて一人もいらっしゃいませんでしたので、正直私はかなりの衝撃を受けました。

首都圏の住宅価格はデフレ下にあっても依然として高く、
一般的なサラリーマンの収入ではなかなか希望通りの物件は買うことができません。
そのため、ほとんどの方が何かしらの条件を妥協することになるわけですが、
それでも例えば日当たりとか広さとか、駅からの距離だとか、
人それぞれ住宅に求める希望やこだわりがあるはずです。
特に気に入った部分がないにもかかわらず、
それでも数千万円もする住宅をなぜ今買わなくてはならないのか、
いくらお話をうかがっても釈然としませんでした。

もちろん、その理由がわからなければ解決しないことではありません。
そこでまずは「なぜ住宅を買うのか」と「なぜ今なのか」を
もう一度考えてみるよう案内し、
また物件の良い点、逆に懸念される点、そしてローンの組み方等のアドバイスをして
相談を終えました。

後日、その方よりメールをいただき、「再度考えたがやはり今買いたい」
そして「選んだ物件がこれまで検討した物件の中では総合的に最もよい」
とのことでした。
そこで気づいたのです。
この方にとって物件選びの優先順位の1位は「今買う」ことなのではないかと。
そして2位が「希望するエリア、沿線」。
だから日当たりとか広さとか間取りとかいう物件の条件は、二の次、三の次なのだと。

その後、売買契約を無事終えたとの連絡をいただき、
とりあえず私の心のつかえはとれました。
真意はいまだ定かではありませんが、
要は相談に来られた方が納得し、安心して物件を購入できればそれでよいのですから
これ以上追求するつもりはありません。

それにしても住宅購入のモチベーションって深いな～とつくづく思います。
しかも実に興味深い・・・。
そしてこれからも住宅購入検討者の複雑なモチベーションと悩みや不安と向き合い、
より安心、納得、しかも満足できる住宅購入を支援していきたいと
改めて決意したのでした。

日時: 2009年11月26日 02:20 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。