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昨年対比のプレッシャー
今日から7月。
今月の住宅ローン金利は確実に上昇が見込まれており、
いよいよ金利上昇が定着しつつあるのかと思わせる状況にあります。
また、東京都心の地価も上昇の一途であり、また用地取得コストや建築コストも既に上昇しています。
一方、先月までに出揃った各不動産会社の昨年の決算でも、軒並み高収益が達成されたようです。
ここで「いよいよマンションの販売にもかげりが出始めるのではないか」という憶測が出てきています。
ただこの件について、「これは第2の不動産バブルだ」とする意見と、
「一時の都心の地価上昇のみで、長続きしない」という意見に業界でも分かれているようです。
私の考えはどちらかというと後者です。
今の都心の地価の上昇は、デベロッパーの
「昨年対比のプレッシャー」がその一因ではないかと私は思っています。
間違いなくここ数年不動産を取り巻く環境は変化しているのに、
デベロッパーはとかく「昨年対比」にとらわれがちです。
「昨年○○戸供給したのだから今年もその数字を大きく落とせない」とか、
「昨年並みの予算を組んでいるので無理しても開発しよう」といった呪縛とも言えるプレッシャーです。
よって企業のリストラが一段落し、東京周辺で価値ある土地が出まわりにくくなった今もなお、
これまでの実績と同程度かそれを上回る供給と売上を続けることにこだわり、
その結果、土地の仕入れの競争が激化し、相場より高額で土地を取得し、
平均面積も小さくなって価格も上昇という展開になるわけです。
そのため購入検討者にとっては、場所にもよりますが、わずか数年の間に平均価格が上昇し、
同じ金額なら、以前より面積を大幅に小さくしたり、
より都心から離れないと購入できないという状況になりつつあります。
このような時期に不動産を購入する場合には注意が必要です。
デベロッパーの都合で、相場より物件価格が上昇し過ぎていないか、よく見極めるべきでしょう。
しかも金利は上昇局面にあります。
長く組むローンでは、住宅ローン選びによっては総支払い額に大きな差を生み出します。
以前のように金融機関がどこも同じローンを出しているわけではありません。
後から考えると、なぜバブル期に不動産を買ったりしたんだろうと思えるのですが、
バブル期の真っ只中では、世の中全体が熱にうなされたような状態になり、
必要以上に不動産の価値を高く見積もる傾向にありました。
デベロッパーは「昨年対比のプレッシャー」から、
マーケット予測にはずれてもなかなか供給を縮小できません。
様々な表現をし、商品を必要以上に価値あるものに見せる努力をし、
少ない需要を奪い合う競争をすることになります。
その競争に踊らされてはいけません。
こんな時こそ不動産販売会社の美辞麗句に惑わされず、
商品を見極める努力がより一層必要なのです。
そして、場合によっては「買わない」という決断をする勇気と決断力を持って欲しいと思います。
私はその援助をしないといけないのだと痛感する毎日です。
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Life & Home Solusion 代表 西澤 京子CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者 住宅ローンアドバイザー
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