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川口
「激戦地を行く」では、新築分譲マンションの販売が激戦となっている地区を紹介します。
第１回は『川口』です。
川口はJR京浜東北線川口駅と埼玉高速鉄道の川口元郷駅が主な最寄駅です。
川口は、私がもっとも最近までマンションの販売をしていた地区ですが、数ヶ月経って訪れてみると
街の風景はガラっと変わっていました。
今やとても変貌の激しい街です。
昔は鋳物工場の街で、たくさんの煙突が立ち並び、煙を吐いていた典型的な工業地域でしたが、
今はその工場跡地に次から次へとマンションが立ち並び、東京圏の一大ベットタウンへと
大きく生まれ変わりつつあります。
時々まだ鋳物の街の名残というか、独特のにおいが漂ってきます。
おそらく鋳物工場の煙突からの煙のにおいと思われますが、
ほとんどが水蒸気で、人体には影響がないとのことでした。
川口の魅力は、なんと言っても都心へのアクセスがよいわりにマンション価格が安いということです。
これは激戦地区ならではの特権かもしれません。
この激戦状態は少なくとも５年以上前から続いており、
もうこれ以上川口のマンションは売れないのではないかとも言われ続けていますが、
まったく川口を知らないという、いわゆる地縁のない人が多数移住してきているようで
依然川口のマンション建設ラッシュは続いているようです。
川口市は大きな川沿いということもあり、全体としてフラットで坂がほとんどありません。
また、川口駅周辺はここ数年のマンション増、人口増を反映してか買い物も便利です。
大きなショッピングモールもできて小売店も激戦地区なので、物価が安いです。
都心に行かなくてもほとんどのものが、安く揃いますので、生活には便利です。
しかも川口駅の西口には公園があり、桜やお子様の水遊び、散歩が楽しめます。
そのほか荒川沿いには自然が豊富です。
欠点は、パチンコ屋が多いこと、そして西川口が有名な風俗街となっていることでしょうか。
また、川口は駅からの徒歩圏内はほとんどが商業地域や準工業地域で、
住宅系用途地域が少ないです。
よって駅前はタワーマンションが乱立していますし、駅から離れると今度は小規模な工場が
まだ多く残っています。
有名な超高層マンション、「エルザタワー」は当時最上階は億ションでしたが、
川口駅からは徒歩２０分以上あり、駅までは自転車がほしいところです。
しかし、現在駅前の駐輪場はキャパシティオーバーで、
駐輪場確保のために１年以上も待つこともあるそうです。
駅から歩ける範囲で、緑の多い住宅街に住むことをイメージしている方にはあまりおすすめできません。
よって、環境よりも利便性と価格重視の、
これから子育てをしようとする若いファミリーにはおすすめできる地域です。
また、埼玉県は全般的に完璧な車社会です。
駅前のタワーマンション以外で検討するのでしたら車がないと不便かもしれません。
駐車場が１００％設置というマンションも多いです。
しかし、川口をまったく知らない方も一度川口駅に降り立ってみてください。
そしてタワーマンションが出迎えてくれるベッドタウンを歩いてみてください。
今市内では川口駅、川口元郷駅を最寄とする分譲マンションが９件ほど発売中です。
かなり選択肢が多いので、街が気に入ったら希望のマンションに出会えるかもしれません。
志木
『激戦地区を行く』シリーズの2回目は志木です。
「志木」といっても志木市ではなく、東武東上線「志木」駅を利用可能なエリアをご紹介します。
「激戦地」とは私の定義では、
同じ駅を利用可能な物件が10物件以上同時期に販売されている地区をいいます。
現在志木では13物件が販売中もしくは販売予定となっていますので、定義上は「激戦地」です。
しかし訪れてみると、実質的には激戦になっていません。
つまり13物件があまり競合していないのです。
どれも価格帯や立地条件がかなり異なり、
予算とニーズに合わせて検討できる物件が選別されているという状況です。
志木駅は実は新座市にあります。
そして北側は概ね志木市、南側は概ね新座市です。
しかも駅の東側はほどなく朝霞市です。
よって、同じ志木駅の徒歩圏といっても立地によって
お子様の通学する学校が異なり、また受けられる行政サービスも異なってきます。
物件の検討と合わせて自治体の条件も比較検討する必要があります。
若干の差ではありますが、子育てするには志木市が一番条件がよく、
ごみの収集と財政力は朝霞市が有利。
そして不動産価格が一番安いのは新座市といったところです。
もっとも志木駅周辺となれば不動産価格はそれほど変わりませんが。
いずれにしても志木駅の優位性は急行停車駅であり、また始発電車のある駅ということです。
志木駅終点の電車も多く、通勤・通学で東上線を利用する方にはお勧めしたい駅です。
駅前には丸井・ダイエー・サティなど大規模商業施設もあり便利です。
かといって繁華街といえるようなまとまった商業地区がないのも住環境的にはよい感じがします。
下の写真は左から北口の丸井、南口のサティ、東口のダイエーです。
また、駅の北東には慶應志木高校が、南西には立教中・高等学校・大学があり、
なんとなく文教地区の趣があります。
道行く学生たちがおりこうで品良く見えるのはやはり先入観でしょうか？
志木駅の利便性が高く、しかも駅前には商業施設も充実しているのですから、
やはり志木こそ駅から徒歩10分以内に住みたいものです。
10分以上歩くと戸建てエリアに突入です。
個人的には志木市本町４～６丁目がお勧めです。
多少予算に余裕のあるＤＩＮＫＳや子育て世代にはきっと満足していただける街ではないでしょうか？
川崎
今日は現在最激戦地の川崎をご紹介いたします。
川崎は京浜工業地帯の一角をなす工業地域として有名であり、
私も「川崎」」と聞くと、真っ先に工場が建ち並ぶ様子を思い浮べます。
しかもその工場は、いずれも長い煙突から煙をもくもく吐くような大規模工場です。
東京近郊は再開発によって次々街が生まれ変わってますので、
いまだにこのように大規模な工業地帯が東京湾上にあるのが不思議なくらいの光景でもあります。
しかし、実際の工業地帯は川崎駅から南東に数キロ離れた東京湾上のことです。
一方でここ最近の西口の再開発は目をみはるものがあります。
２００４年にまずオフィス＆音楽ホールの「ミューザ川崎」がオープンし、
続いて今年大規模商業施設「ラゾーナ川崎」が、
そして来春にはラゾーナ川崎に付帯する住宅棟が竣工します。
今回久しぶりに川崎を訪れてみて、
やはりこの「ミューザ川崎」と「ラゾーナ川崎」には心驚かせられました。
駅直結でのこれだけのバラエティ富んだ施設とは、他の都市開発でも多くは見られません。
いずれもペデストリアンデッキにて、雨に濡れずにアクセスできます。
しかも大規模商業施設の「ラゾーナ川崎」には多数の店舗、レストランの他
スポーツクラブ、映画館などもあり、ショッピングのみならず、レジャーも楽しめる施設です。
テナントとして入っているお店も、これまで見てきたような郊外のショッピングセンターと違い、
ファミリー層からちょっとリッチなOL層をもターゲットとしたセレクトとなっており、
百貨店のニーズにも対応している感じがしました。
私は常々、住むなら並木道のある街と思っておりますが、
並木道の次に住む街にほしいものは、活気ある商業施設ないし商店街であると思っております。
この川崎駅西口の「ミューザ川崎」と「ラゾーナ川崎」はそのニーズを充分満足させてくれて、
とても惹きつけられました。
一方、川崎駅の東口ですが、こちらは再開発を待たなくとも昔から充分活気のある商業地域です。
特に北側の京急川崎駅にかけての一帯がにぎやかですが、
今回訪れて気になったのは、想像以上に商店街が寂しいことです。
以前はもっと活気があり、この街の人口の多さを感じたものですが、
駅からほんの少し離れた商店街は、夕方のお買い物の時間帯にもかかわらず、
だいぶ閑散としているように感じました。
この現象は西口の商店街でも見られ、
「ラゾーナ川崎」に顧客をすっかり奪われてしまったのかと思わずにはいられませんでした。
素敵な施設の誕生の一方で、この街のせっかくのよさが半減してしまったようで非常に残念でした。
また、この街にはホームレスも多いようです。
特に多摩川沿いの川原、そして西口のさいわい緑道等が、事実上ホームレスに占拠されています。
多摩川は対岸の方がひどい状況なので、
実際は川崎市内ではないのですが、せっかくの川の風景が台無しです。
それだけ川崎市が多くの人口を抱えることの象徴かもしれませんが、なんとかならないものでしょうか？
川崎は今、工場跡地を中心としたマンション開発が進んでいます。
しかし、やはりこの街は工業の街であり、庶民の街です。
また、古くは川崎宿として栄えただけあり、交通の要所でもあります。
残念ながら街中に緑は少なく、大通りの交通量と古い町並みの目立つ街です。
立地的な利便性と再開発による商業の発展は魅力的ではありますが、
良好な住宅街としての発展はあまり期待できません。
あくまでも私の主観ですが、この街に住むのなら、
駅から徒歩１０分以内の交通及び買い物利便を追及する以外あまり価値が無いように思います。
とすると、激戦地ですが、自然に検討すべき物件はだいぶ限られます。
やはりこの街も激戦地であって、実質は激戦地ではないようです。
武蔵浦和
東京では桜が開花し、いよいよ春本番です。
先週春分も迎え、日に日に暖かくなってきましたので、久しぶりに“激戦地区”を訪れてみました。
ＪＲ埼京線と武蔵野線の交差する武蔵浦和です。
上の写真は昨年の1月にこの地を訪れた時の駅前再開発の写真です。
当時もかなり多数の物件が供給されておりましたので、
『激戦地を行く』でご紹介しようと思い取材に出かけたのですが、他に書きたいことができてしまい
しばらく封印しておりました。
それから1年以上、現地はこんなにも変わっておりました。
夕方の撮影のため、かなり暗い写真ですし倍率も異なりますが、前回とほぼ同じ位置からの写真です。
上の写真にある2つのタワーは、新しいタワーに隠れてしまっています。
昨年よりこの駅前の再開発を中心に武蔵浦和を最寄り駅とする物件供給が続いています。
と、いっても実際は昨年から継続して販売している物件もいくつかあり、
購入検討者が“様子見ムード”になっていることをうかがい知ることができます。
建物が完成済みの物件も多く、競合物件が多いせいか、市況のせいか
販売が苦戦しているように感じます。
さらに気になるのは武蔵浦和駅を最寄にするといっても武蔵野線の南側に物件が集中していること、
また隣接する「中浦和」や「南浦和」、そして程近い「浦和」についてみても、供給は多いのですが、
いわゆる浦和の中心地である埼玉県庁やさいたま市役所周辺に物件がほとんど無いということです。
浦和駅の西側には人気の常盤、中浦和の東側、つまり浦和駅寄りには
これまた人気の別所公園があるのですが、これら人気のエリアに
たとえ小規模であっても物件がないとは、供給数が多いとはいえ、少々物足りない印象です。
さらに、今回訪れて思ったことは「個性に欠ける街」だということです。
誤解のないように言い訳すると、確かに買物に不便もないし、
駅の近くでも静かな住環境が確保できます。一通りなんでも事足りることは間違いないのです。でも・・
大規模公園があるわけでもなく、大きな複合商業施設があるわけでもない、活気ある商店街もない、
並木道が整備されているわけでもないし、再開発等により街の印象が大きく変わったわけでもない、
この街を一言でいうと、何といえばいいのか、適当な言葉が見つからないのです。
あえて言うなら、地元の人に親しまれているという『“ロッテ”の工場のある街』とでも言いましょうか？
住んでいる方、この街が気に入っている方には申し訳ないのですが、特筆できないのが残念です。
いや、むしろ個性的な街なんてそうそうあるわけではありません。
もしかしたらこの“普通”なところがこの街の魅力かもしれません。
埼京線が開通して今年で23年。
駅周辺では今も再開発案件はあるものの、街は成熟期を迎えつつあるのかもしれません。
一方で、駅前に多くの青空駐車場が多いことは、まだまだ開発余地を残していることを意味します。
昨今の供給増で、ますます人口が増加しておりますので、
今後発展することを期待しながら街をあとにしました。
大宮 Part２
ブログ開設当初、私の好きな街の条件、『並木道のある街』で大宮を紹介しましたが、
昨年よりその大宮は『激戦地区』になっています。
しかも平成19年度の新築マンションの販売価格は前年度対比で約２５％も上昇しています。
その理由を探りに再び訪れてみました。
まずは大宮のシンボル、西口の「白い巨塔」ソニックシティ。
大小ホール・国際会議室・展示場・オフィス・ホテルを一体化させた
延床面積１２万㎡に及ぶ都市型のコンベンションエリアです。
最上階には展望台があり、さいたま市のみならず、
西は富士山、南は都心方面の夜景までもが広く眺め渡すことができ、
ちょっとした優越感にひたることができます。
大宮駅はタイムトリップの入り口になっているかのようです。
氷川神社の門前町が栄えた歴史の重みを感じる東口と未来に思いをはせる西口を分かちます。
大宮駅から“未来”へ向かうと、ペデストリアンデッキが
「大宮そごう」や「ダイエー」といった商業施設や「ソニックシティ」を結びます。
ここ数年で駅及び西口は大きく変貌していました。
駅ビルはリニューアルし、西口のペデストリアンデッキはさらに延長されました。
ソニックシティ以外にもオフィスビルやらマンションやら複数のタワーが建ち並びます。
現在も南側に向かって区画整理事業が行われており、
開発が進む西口は今埼玉県でもっともホットなエリアの一つでしょう。
十数路線が乗り入れる「どこへでも行ける」駅のまわりには「なんでもある」街が広がっています。
買い物、散歩、遊び、憩い・・・。
映画やボーリング、プラネタリウム、コンサートホール、スポーツクラブ、
公園のみならず繁華街も風俗店までも。ここは埼玉の新宿のような街です。
そして最近の話題は『鉄道博物館』です。
昨年の10月にオープンして以来、かなりの盛況で、
３月３１日には早くも１００万人の入場者数を記録しました。
大宮に住まうのなら、この絶妙の利便性を我が物としたいものです。
快適性と利便性、歴史と開発、緑とメタリックカラー、
「どこへでも行ける」、「何でもある」、そんなすべてを我が物とできる大宮。
これまでの価格相場は、この利便性からすると安すぎたのかもしれません。
現在は、西口、東口ともに、比較的駅に近い物件がコンスタントに供給されています。
個人的には、埼玉県で最も住んでみたい街の大宮、
是非一度訪れてみることをおすすめします。
100回記念～2年後の川口～
おかげさまで本日のブログが100回目となりました。そして第1回目から約2年経つことになります。
それを祝し、というほどのことでもありませんが、
第1回目のブログで取り上げた「川口」を再度ご紹介したいと思います。
そもそも私はこのブログを住宅購入検討者への情報提供の場と考え、
私のつまらない日常を日記として紹介するのではなく、
特に街の情報や、住宅販売の現場について伝えたいと、ブログを始めました。
ではなぜその最初のブログのネタが「川口」だったかというと、
独立する直前まで担当していた物件が川口であり、約1年この街に通いつめ、
またこの街の魅力を日々探し、伝えていたからです。
上の写真は私が販売を担当していた物件です。なかなかカッコイイでしょ？
川口のマンションを販売していた頃からは既に3年以上が経過しましたが、
いまだに川口はマンション販売の“激戦区”です。
それだけではありません。手もとにある資料の範囲ですが、
川口はかれこれもう10年近くも埼玉県のマンション供給量トップの存在であり、
埼玉県屈指のマンション街です。
また川口は、マンションの供給量もさることながら、価格相場も注目に値します。
ほとんどのエリアで、都心から離れるほど不動産価格は下がっていく傾向を示すのですが、
京浜東北線の赤羽から先の下り線では、
都心へ最も近い川口よりも、その先の浦和や大宮の方が高いという逆転現象が起こっています。
また首都圏全体で見ても、都心への距離の割に、相場が低いといえます。
おそらく相場が低い原因は、過剰気味のその豊富な供給量によるものではないかと思われます。
豊富な供給量、そして比較的割安な価格帯、再開発によって生まれ変わった街並み、
なんとも魅力的な街ですが、一点、前回のブログで取り上げた“災害の可能性”という点では
かなりリスクが高いといえます。
荒川沿いの広範囲は低地となっておりますので、ハザードマップによると
川口駅及び川口元郷駅を最寄とする一帯は、
荒川の堤防が破堤した場合に最大２ｍから５ｍの浸水の可能性があるとしています。
「200年に一度程度に発生する大雨により～」とされていますが、
一度でも起きてしまうと全てを失うことにもなりかねませんので、
もしこの街での住宅購入を考えるなら、覚悟と備え、そして万が一の際にも被害を最小限にできる
何らかの構造的、設備的対策が施されている物件かの見極めは最低限必要でしょう。
少なくとも2年前まで、
私にとって川口は災害の危険性があることも知ったうえでもなお“おすすめの街”でした。
しかし昨年、今年と想定外の災害を多々目にし、街選びの価値判断が大きく変わってしまいました。
この2年で街並みや不動産市況も変わりましたが、
それを大きく超える規模で自然環境やそれに伴う価値基準が変わっているということです。
変化の時代、過去のブログの内容と矛盾することもあるかと思いますが、お許しください。
今後も刻々と変化するさまざまな状況に敏感に、
住宅購入に関わる旬な情報を提供していきたいと思います。
今後ともこのブログをよろしくお願い申し上げます。
三鷹
今回は前回ご紹介いたしました吉祥寺の隣駅、三鷹に行ってまいりました。
と、いっても吉祥寺から徒歩でも行ける距離ですので、吉祥寺を歩いたその足で向かった次第です。
三鷹はメジャー７による昨年の『住んでみたい街』ランキングでも22位に入る人気の街です。
その三鷹が今、マンション販売の激戦地区となっています。
古くから住宅街として成長してきた街で、駅周辺には商店街も発達しており、
また、北西から駅の真下を通って南東へ流れる玉川上水のグリーンベルトが、
南北どちらの駅前にも豊富な緑を供給しており、四季折々の自然が愉しめます。
また、街全体がフラットで、井の頭公園も徒歩圏内、
そしてなんといっても中央特別快速停車駅であり、
ＪＲ総武線及び東京メトロ東西線の始発駅である交通利便性など、この街の魅力は豊富です。
よって、単身者からディンクス、ファミリー、高齢者に至るまで、どなたにとってもおすすめできる街です。
そんなどなたにとっても住みやすい街での供給増はとても喜ばしいことなのですが、
だからといって即「三鷹でのマイホーム購入のチャンス」とはいかないのが世の常です。
三鷹は成熟した街だけに、駅に近い立地での大規模物件はなかなか出ないと思っておりましたが、
現在北口駅前では三鷹の新しいシンボルともなりうる大規模ツインタワーが販売中です。
一方、大規模・タワー物件と対照的な低層小規模物件も緑多き住宅街に供給されています。
その他、駅近物件あり、バス便物件あり、
所有権はもちろん、価格が抑えられる借地権物件までもが複数供給されています。
しかし、一見選択肢が多いように見えますが、これらを購入できる人はやはりかなり限られます。
まず、間取りのバリエーションがやや偏っているように思います。
全体的に１Ｒから２ＬＤＫの供給が多く、３ＬＤＫは７０㎡未満、４ＬＤＫも90㎡未満と
比較的小さめの住戸が中心です。
逆に、中には100㎡超の３ＬＤＫなど、かなりゆったりした間取りを供給している物件があるものの、
これらの価格は1億円を超える水準。とても一般的なサラリーマンが買える金額ではありません。
人気があり、どんなライフスタイルも受け入れる街でありながら、
そのことが相場を上昇させ、住める人を限定してしまうのは残念ですが、仕方のないことでもあります。
そして現在、三鷹駅南口より徒歩数分の禅林寺通りは数棟の借地権物件の激戦地区となっています。
大通りから1本中に入った通りなので交通量が少なく静か、しかも駅や商店街にも近いのですが、
この通りの両側にはマンションが建ち並び、日当たりや眺望の条件は決して良くはありません。
さらに“借地権”であることが購入者を限定しているようです。
一言で“借地権”といっても、地主との間でどのような契約を結んでいるかによって
地代や更新料等の費用負担等、条件が異なり、
また、将来どのような不利益が生ずるかなかなか予測が難しいことから、
私自身も借地権付分譲マンションの購入は慎重に判断すべきと感じています。
よって、結果的に三鷹での中心となる購入者層は、まず「かなりのお金持ち」、
そして家族数の少ない「シングル」、「ディンクス」に限定されそうです。
ただ、1億円近い予算があるなら、何も三鷹でなくてもさまざまなエリアで購入が可能です。
ということは立地条件や物件に魅力があっても、販売の長期化が予想されます。
つまり三鷹は、販売する側にとっても購入する側にとっても
不動産売買の難易度が高い“激戦地”とも言えましょう。
交通利便性や生活利便性に富み、“住んでみたい街”でありながら、
ランキングで22位という微妙な位置づけであるという点が、この街の最大のネックなのかもしれません。
浦和
昨年、今年と、首都圏ではマンションの供給が
ピーク時の半分程度まで減ってしまいましたので、
販売の“激戦地区”も減ってしまいました。
新築マンションに限定して物件選びをなさる方にとっては、
検討エリアで過剰にならない程度に多数の物件があった方が比較検討ができ、
また、希望の物件に出会える可能性が増えるのではないかと思います。
よって、“激戦地区”はマンション購入検討者にとっては
メリットがある立地条件であると思うのですが・・・
今回ご紹介する「浦和」は、新築マンションが比較的コンスタントに供給されており、
埼玉県庁やさいたま市役所のある埼玉県の中枢であることから
埼玉県内で最も注目されている街であるといっても過言ではありません。
現在もセールスポイントの異なる物件が５物件以上供給されていますので、
選択肢も豊富で、検討にはよい環境と言えます。
また現在、ＪＲ浦和駅の高架化と駅周辺の再開発が進んでいます。
この一連の開発のさきがけとして東口には平成19年に浦和パルコがオープンし、
西口に比べてかなり寂しい印象だった東口に活気が生まれました。
平成24年には浦和駅に湘南新宿ラインが停車するようになることや
駅の南側の開発が引き続き進められていることからも
多くの方が浦和の今後に期待しているのではないかと思います。
それに加えて、浦和は教育水準の高い学校が多く存在する街としても注目されており、
埼玉県内では最も人気のある街です。
残念ながら『メジャー７』による『住んでみたい街アンケート』では
上位２５位内に浦和はもとより埼玉県の街はランクインしておりませんが、
もし埼玉県内に限って『住んでみたい街』を尋ねたなら、
浦和はおそらくトップ３に入ってくると思われます。
しかし実際に訪れてみると、浦和駅西口に関しては、
“住んでみたい”とはなかなか思いづらい街並みです。
埼玉県政やさいたま市政の中心でかつ埼玉を代表する商業地、
また歴史ある神社や寺も残る文化の中心となっている西口一帯は
その大半の土地が商業地域に指定されています。
もちろん、その利便性を重視するなら充分な価値はあるのですが、住環境としては、
「商業地域に建つマンションは要注意！」と言わしめる悪しきお手本を
ここでは多数見かけることができます。
以下の写真はその一例です。
都市計画により土地の利用を区分する「用途地域」は１２種類に分かれておりますが、その中で、「商業地域」は建築物の用途制限が最もゆるく、
大規模工場以外のほとんどの用途の建物が建てられます。
つまりパチンコ店やカラオケボックス、スナックやバー、ラブホテルなども可能です。
それだけでなく、敷地面積に対する建築面積や延べ面積の比率も高く、
日影規制を受けないため、写真のように既存の建物の南側に、たいした距離も設けず
高い建物を建てることもできてしまうわけです。
これでは日当たりも眺望もまったく期待できません。
それどころか、昼間でも真っ暗で、プライバシーすら気になり、
健康的な生活も送れないのではないかと思われます。
ここまでしてこの街の利便性が魅力でしょうか？
いや、こうした物件を購入された方の多くは、
こうなることを購入時には想定していなかったのでしょう。
今回、浦和を訪れ、変わり行く街に期待を寄せながらも
浦和に限らず、商業地域内の物件は要注意だということを改めて思い知りました。
もちろん全ての商業地域に建つ物件がこうなるというわけではありませんが、
本当に参考となる事例がありますので、商業地域内の物件を検討されている方は
ぜひ浦和の西口を訪れてみてはいかがでしょうか？
ついでに浦和はうなぎで有名な街、老舗うなぎ店でぜひご賞味あれ！
Life & Home Solusion 代表 西澤 京子CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者 住宅ローンアドバイザー
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