ファイナンシャルプランナーブログ　マイホーム購入のエトセトラ: 住宅ローンアドバイスアーカイブ

３月末まで限定！住宅金融公庫の活用法

年が明けて、マンションの販売も本格化してきました。
これから多くのデベロッパーが決算を迎える３月末にかけて、
より販売活動が活況となっていくものと思われます。
また、多くのマンション購入検討者もこの時期に検討を本格化しますので、
これからは多数のマンション購入者が出現するものと思います。

そのマンション購入者たちが最も頭を悩ますのは、住宅ローンに関してではないでしょうか？
実際には住宅ローンの正式決定は引渡しの２～３ヶ月前となりますので、
まだまだ先という方も多いかもしれませんが、これから金利が上昇傾向にある中では、
いつまでも資金計画が確定せず、また金利が想定以上に上昇した場合
返済が苦しくなる可能性がある方は心配なのではないかと思います。

そこで、引渡しまで半年以上期間があく物件を購入しようとしている方にワンポイントアドバイス。
それは住宅金融公庫の融資の活用です。

長期固定金利融資の代表格であった住宅金融公庫の融資ですが、
ついに今年の3月末をもって独立行政法人となるとともに、ほとんどの融資が行われなくなります。
今や長期固定金利かつ全期間固定金利の融資はフラット３５が台頭しており、
また民間金融機関でも同様の住宅ローンが次々出てきましたので、
あえて住宅金融公庫の融資を利用しようとする人は随分減ってしまったようです。

住宅金融公庫の融資とそれ以外の融資との大きな違いは金利の適用時期です。
フラット35も含めた多くの融資は融資実行時（概ね引き渡し時）の金利が適用になりますが、
住宅金融公庫の融資は融資申込み時の金利が適用となります。
つまり、住宅金融公庫の融資を利用することによって、売買契約時に資金計画が確定できるため、
その後の金利の変動等を気にすることなく、安心して住宅の購入ができるというメリットがあるのです。

最近のマンションは大型化が進んでおり、
場合によっては売買契約から引渡しまで2年以上かかるものまであります。
金利上昇＝返済額アップのリスクを回避するため、全期間固定金利の融資を選択しても、
引渡しまでの長い間に金利が上昇してしまっては、返済計画がくるってしまいます。
そのため、まずは住宅金融公庫を申込み、現時点の金利を確定し、
同時にフラット35等の融資も合わせて申し込み、引渡しが近づいてから金利の動向を見つつ、
どちらの融資の契約をするかを決めてはいかがでしょうか？
ローンは申込みだけなら書面のみで取消や借入額増減の変更ができます。

しかし、このリスクヘッジができるのも3月末までです。
ちなみに今月の住宅金融公庫融資の金利は3.57％。
フラット３５の平均金利が3.06％でその差は0.51％です。
つまり引渡しまでにこれ以上フラット３５等の金利が上がればメリットがでてくるわけです。
せっかくの選択肢ですので、引渡しまで期間があく物件を契約する方はぜひ申込みをご検討ください。

日時: 2007年01月29日 01:59 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

優遇金利の呪縛

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年度末が終わり、新年度になったら金融機関の優遇キャンペーンも落ち着くかと思いきや
今月も依然として金利優遇が打ち出されています。
しかも金利上昇の気運が高まっていると言われているにもかかわらず、
金利は低位で推移しており、むしろ長期金利は先月に比べて下がっています。
これじゃ理屈ではわかっていても
短期固定や変動金利にて有効な優遇金利に目を奪われるのは止むを得ないと思います。

でも、それでもやはり短期固定や変動金利はリスクが高いと思うので、
そのリスクを説明しようと、いろいろと金利の変化を予測し、シミュレーションしてみますが、
なかなかどうして説得力に欠けます。
なぜなら今後の金利がどう推移するかは誰にもわからないからです。
「仮に5年後に１％金利が上昇したら・・・」　「上昇しなかったら？」
「仮に今後５％まで金利が上昇したら・・・」　「上がっても長続きしなかったら？」
自己責任の時代、たとえ今後の金利上昇が見込まれても、
目先の低金利の恩恵を受けることにメリットを感じるのであれば、
また上昇したらその時はその時だと覚悟ができているのなら、誰もそれを止める権利はありません。

ただ、ファイナンシャルプランナーとして、
将来のライフプランにおいて起こりうる危機を指摘する義務はあると思うので
あえて声を大にして言いたいのです。

少なくとも金利４％で計算して借入可能額を計算しましょう！
今後教育費の負担の予定のある方は、騙されたと思って全期間固定金利を選択しましょう！
そして繰上返済に期待しすぎないようにしましょう！

逆に短期固定や変動金利融資の選択肢が有効な方は、以下の条件を充たす方ではないでしょうか。
　１．返済期間が15年以下
　２．借入金額が1,000万円以下
　３．金利４％で計算して年間返済比率が20％以下

もしこの指摘に異議のある方はぜひともご相談にお越しください。
もしくは自己責任でご自由に。

日時: 2007年04月17日 19:36 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

借りたら返すということ

「借りたら返す」という当たり前のことですが、住宅ローンに関しては
あまりこの意味をわかっていないのでは？と思うことが意外に多く、頭を抱える昨今です。

とかく住宅ローンは「借りられる」ことに注目しがちで、「返せるのか」がないがしろになっています。
「私はいくらまで借りられますか？」「○○という条件で借りられますか？」
住宅購入検討者のローンに関する質問の多くはこのようなものです。
その時に私は逆に聞き返します。
「ではいくらなら返せますか？」
当たり前すぎて口にするのもどうか？と思っていたのですが、やはり言わずにはいられません。

民間の金融機関を利用する場合、希望の借り入れができるのか事前審査を受けることができます。
そして金融機関から融資の承認が得られると、それだけで皆さんは安心します。
「審査に通る」ということは、あくまでも金融機関が
独自の基準で決めた融資条件を満たしていただけであり、、
その人が返済可能であることを保証するものではありません。
それなのに審査に通ると、無意味な自信が生まれ、問題なく住宅が購入できると勘違いします。
でも借りたら返さなければならないのですよ。
「家賃の範囲内だから大丈夫」→「管理費や修繕積立金、固定資産税はどこから捻出するの？」
「一戸建てだから管理費とかいらないし・・・」→「一戸建てだって修繕や管理は必要ですよ？」
「これからは貯金をがんばるし・・・」→「今までできなかった貯金がなぜ急にできるのですか？」

夢のマイホーム、だからこそ何となくがんばれる気がして、
返済も出来る気がして、さらに繰上返済まで出来る気がします。
でもまちがいなく「気のせい」です。
これまでできなかった貯金は、住宅を購入したからといって急にはできません。
また、マンションの修繕積立金は定期的に金額が上がっていきます。
さらに固定資産税も新築物件を購入した場合、軽減措置があり、当初は安くなっています。
そのため、購入当初のランニングコストが支払い可能な範囲でも、
そのうち間違いなく負担が増えると思ってください。

もう一度聞きます。
その返済額、そして管理費やいずれ上がる修繕積立金と固定資産税、本当に払えますか？
ローンは審査に通ったら「上がり」ではありません。
「借りたら返す」、返済できるかが最も重要な判断基準です。
今一度慎重に家計を見直してみましょう。
定期的な貯蓄のできない人の住宅購入は危険がいっぱい。
まずは貯蓄体質の構築を。
貯蓄ができている人は、その貯蓄額と家賃の範囲に
すべての住宅費をおさえた資金計画をたてることに注意です。

日時: 2007年08月16日 23:08 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

サブプライム問題のメリット

本題に入る前に、このたびYahoo!のＰＲ企画、『マンショントレンドナビ』の執筆を行いました。
８月２７日より掲載となっております。
首都圏のエリアを６分割し、それぞれのエリアの需給傾向や
こだわりポイント別のトレンド情報について最新情報を盛り込んでおります。
ぜひともご覧ください。
http://promotion.yahoo.co.jp/realestate0708/

さて本題。
ここ最近話題になっているアメリカのサブプライム問題ですが、
確かにその影響力は予想に反して世界中に波及しているようですが、
その本質についてはまるで「ひとごと」です。
つまり、信用力の低い人が借入た住宅ローンが返済不能に陥っているという件ですが、
これは今の日本にも「ひとごと」では済まされない問題を提起しています。

日本でも、長く続いた低金利及び不動産価格の低下で、本来なら住宅購入の難しい人までもが
たいして自己資金が用意できていないにもかかわらず、
多額の借入を頼りに住宅を購入するという法則が成り立ってきました。
しかしここへきて金利上昇と不動産価格の上昇の影響もあり、
これまでのように誰もかれも「住宅購入」とはいかなくなってきました。
本来、不動産価格が上昇していれば、金利が上昇しても担保価値が確保されますので、
大きな問題にはなりにくいのですが、
不動産価格の上昇が局地的だといくことが最近の日本の大きな問題要因です。

サブプライム問題とは、そもそも高い金利で住宅ローンを借りている人が
不動産価格が上昇している前提で、さらに借入を増やしたり消費を活発にした挙句、
不動産価格が思っていたより上がらないかむしろ下がったことにより
担保価値が借り入れ額を下回り、
さらに金利上昇により返済不能になったことによる住宅ローンの焦げ付きを意味します。

これって「ひとごと」ではない気がしませんか？
低金利・低価格で物件は購入したものの、最近の上昇金利で支払いがきつくなり
さらに場所によっては担保価値が思うように上がらず、債務超過。
借換えもできずに売るにも残債割れで売れず、残債があるゆえ貸すにも貸せない・・・
バブル以来この日本で多く起こってきたことではないでしょうか？

サブプライム問題により株価は下落、円高傾向が続き、
投資家にとっては大きな損失を生む大問題ですが、
これから住宅購入をする方にとっては、
「その住宅購入、今一度再検討を・・」という警鐘を鳴らすきっかけになったと、
私はむしろ喜んでいます。
いや、実は気付いていない人が多いようなので、ここで声を大にして注意喚起したいところです。
そして既に住宅ローンを返済中の方には朗報です。長期金利が低下したからです。
新築物件の購入においては、金利の下がる今月に融資実行を合わせることはほとんど不可能ですが、
借換えなら可能です。

既に住宅ローンの支払いを開始している人で、
変動金利や短期固定金利を選択し、近い将来金利の見直しがある人は
今こそ借換えで全期間固定、ないしは今より固定金利期間を延長するチャンスです。
９月の長期固定の金利は間違いなく下がります。
ただし、残債に見合った担保価値があるかは要注意です。

さらに新規購入を考えている方は、アメリカの教訓を元に、
今一度選択した物件、そして住宅ローンを見直してください。
住宅ローンが返せないという事実、決して「ひとごと」ではありません。
「人の振り見てわが身を正せ」です。

日時: 2007年09月02日 23:00 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローン金利について

私のオフィスでは相変わらず住宅ローンに関するご相談が多いのですが、
相変わらず販売の現場では安易に金利を案内しているように思えてなりません。

しかし無理もありません。
販売の現場にいる営業担当者の多くは「低金利」しか経験したことがないからです。
なにせここ15年近く低金利時代が続いたので、
勤続15年以上の営業マンでないと、４％や５％という金利のローン計算をしたことがないのです。
ですからその怖さを知りません。

よくバブル以後の金利の推移を目にします。
ではバブル経済前の銀行金利はどのように推移していたのでしょうか？
実は1970年代や1980年代には今ほど住宅ローン金利にバリエーションはありませんでした。
長期固定金利といえば住宅金融公庫くらいしかなく、
民間の金融機関が提供する住宅ローンは変動金利が中心でした。
そしてその変動金利は1970年台から1980年代、なんと７％～９％程度で推移していたのです。
あれから30年あまり、日本経済は大きく変化しましたが、
さらに今後30年を考えた時に変動金利はもう二度と７％や８％とならないという保証はありません。
むしろこんなに低金利が続いた方が異常であり、
本来の金利水準に戻すべく、日銀をはじめ四苦八苦している状態です。
確かに今の状態では２～３年の間に５％を超えることは考えにくいのですが、
でも30年後や35年後となったらどうでしょうか？

そこで「金利５％」とはどういうものかご紹介します。
仮に3,000万円を35年返済で金利５％の全期間固定金利で借り入れたとすると、
月々の支払いは151,407円です。
ちなみに現在の超長期固定金利は概ね3.2％程度、この場合の月々の返済額は118,830円です。
つまりこの差は32,577円、意外に多いとは思いませんか？
そして35年間の返済総額は５％の場合、約6,359万円になります。
なんと借り入れ額の2倍以上を支払うわけです。

さらに金利５％の恐ろしさは「残債が減らない」ということです。
借入当初1年間の元本返済額は324,000円あまり、
10年返済しても410万円しか元本は減りません。
その間の返済額の総額は約1,817万円、つまり当初10年間、
毎年平均して約140万円の利息を支払っているということになります。

さらにさらに同じ条件で金利が８％にもなった場合、
10年間で減る残債はわずか約240万円です。
借りた金額の10分の１すら返せていないということです。
不動産価格は一般的に中古になった途端に購入時の価格から15％程度下落すると言われています。
これでは築10年の担保価値の下落に残債がまったく追いついていません。
つまり慢性的な家計の債務超過を引き起こすことになるわけです。
これでは住み替えしたくても、
「売るに売れない」「貸すに貸せない」「借り換えもできない」の三重苦です。
実はこの症状は金利３％台の今でも多く起きています。
よって今後金利が５％を超えたら・・・あまりに恐ろしく、
ついつい相談に来られる方に繰り返しかつ声を大にしてリスク喚起してしまいます。

長期間のローンを組む方はよくよくこの金利上昇の恐ろしさを肝に銘じて欲しいと思います。
確かに目先の金利は、長期固定金利ほど高いのですが、それでも現在３％前後です。
「長期固定金利で計算すると支払いがきついのよね・・・」というあなたは
そもそも借入額が多すぎるということです。
安易に変動金利や短期固定金利を選択せず、もう一度ローンについて検討してみてください。

日時: 2007年10月28日 23:16 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

繰上返済

住宅ローンの相談で、相談者がよく口にする“繰上返済”。
返済を続けていくうえで、その仕組みを理解しておくことは重要ではありますが、
それにしても“繰上返済”について過度な期待をしている方が多いことに驚いてしまいます。

「借入期間は35年だけど“繰上返済”をして20年で完済するつもりです。」
「ボーナスは“繰上返済”にまわす予定です。」
多くの方にとってはごく普通な発言であると思われるかもしれませんが、私は違和感を感じます。

では次のような発言はどうでしょう？
「毎年100万円ずつ“繰上返済”したいのですが、そうなると何年で完済できますか？」
「定年までに返済し終えるには、どのくらいのペースで“繰上返済”していけばよいのですか？」
何かおかしいとは思いませんか？
これは“ボーナス併用返済”ならぬ“繰上併用返済”です。
つまり通常の支払いと同様に“繰上返済”までも支払い計画に組み込もうとしているわけです。

“繰上返済”にはその原資が必要です。
多くの方はこれを月々、もしくはボーナス時に貯蓄して用意しようとしていらっしゃいますが、
それならなぜ最初からその分も支払いに組み込まないのでしょう？
その方が、借入期間が短縮され、利息や保証料、団信保険料なども無駄に支払わずにすみます。
よって定期的な“繰上返済”の予定は本末転倒だと思うわけです。

また、意外に多い相談事例で次のような場合があります。
「現在40歳、本来なら定年退職前にローンを完済したいので、
借入期間は20年か長くても25年にしたいところですが、そうすると月々の支払いがかなりきついので、
35年返済でローンは組みますが、“繰上返済”をして20年で完済するつもりです。」
この場合、退職金で残りのローンを完済するか、
今後大きな収入増の見込み等があるのであれば問題ありません。
しかしそうでないのなら、これはそもそもこの方にとっては返済しきれない借入額であるということです。
月々にギリギリのローンの支払いをしつつ、10年～15年も短縮するだけの“繰上返済”の原資は
どこから捻出するつもりなのでしょうか？
できもしない貯蓄に根拠なく期待しているだけです。
確実にできる貯蓄だったら最初から返済に組み込めるはずです。

“繰上返済”とは保険や定期預金の満期金等、
もしくは退職金や臨時ボーナスなどの一時的な収入や予定外の収入があった時、
さらには予想外に貯蓄が増えた場合に行うものと考えて
「計画的」な“繰上返済”をあてにすべきではないでしょう。
“繰上返済”が、本来支払うべききつい返済を和らげる「言い訳」の切り札となっては危険です。

正確に家計を把握し、無理のない支払い可能額はいくらなのかを見極め,
“繰上返済”を全くしなくても退職前に、かつ生活を圧迫することなく
返済しきれる借入額となっているか,もう一度チェックしてみましょう。
見極めのお手伝いが必要でしたらぜひご相談にお越しください。

日時: 2007年12月17日 15:52 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローンの審査

住宅ローンの審査に通るかどうかは、無料相談ではとても多い質問のひとつです。
しかし、審査基準は金融機関によって異なり、なおかつ公表されておりませんので、
どの専門家に尋ねてもそれはわかりません。つまり実際に審査を受けてみるしかないということです。
しかもどこか1箇所で通らなくても別の金融機関では通る可能性もありますので、
あきらめないことが肝心です。

ただ、これまでの経験によると、なんといっても安定継続的な収入が見込まれるかということと、
長い返済期間中滞納せずに返済し続ける見込みがあるかということが審査のポイントとなるようです。

例えば頻繁に転職していたり、またその転職が業種や職種に一貫性のない場合や、
勤務先の経営状態が著しく悪いなどの場合には審査に通りにくいようです。
その他、自動車ローンや教育ローン等の他の借入が年収との比率において多い場合や、
過去に延滞や弁済の履歴がある場合も難しいようです。
また意外に思われるのはクレジットカードを多数持っている場合です。
クレジットカードにはキャッシング機能が付いているものが多く、
その場合、全く借入していなくても、借入限度額全額を借入しているとみなして審査されます。
なぜならクレジットカードのキャッシングは、一度カードが発行されると誰かに審査されることもなく
借入限度額までいつでも借入が可能であるためです。

もし審査に通らなかった場合、信用情報機関に問い合わせてみるとよいでしょう。
本人に限り信用情報の照会ができます。
過去の借入金額や延滞などの事故情報は、概ね登録日から5年から7年間保存されますので、
もし事故情報がある場合には、この期間を待ってからローンの借り入れを申請しなくてはなりません。

いずれにしても近い将来に住宅購入を考えているのであれば、
借入は控えるか、計画的に返済する必要があるということです。

ちなみに、無料相談ではなく、相談料を払ってご相談に来られる方のほとんどは、
ローン審査で難なく承認を得ています。
ローン審査よりもむしろその後の支払いや家計が心配なのです。

住宅購入は非常に高額で、ローンは長期にわたります。
ローンは借入の可否より、どうやって返済していくのかの方が重要な課題です。
よって住宅ローンの審査が通るかどうかを心配している方は、
そもそも住宅購入を検討する段階に至っていない場合が多いと私は判断します。
住宅ローンの融資承認が得られるということは、
ローン返済が問題なく出来るということとイコールではないということであり、
ローンをいかに返済し、今後の家計をどう組み立てていくかこそが重要なポイントなのです。

現在、私はローンの審査に通るかしら・・・と心配なあなた、
もしくはいくつかの金融機関で融資を断られ、どこか融資を受けられる銀行はないかとお探しのあなた、
住宅購入そのものを再検討してみてはいかがでしょうか？
そしてその理由を知りたい方、もしくはなんとしてでも借入したいというあなた、
ぜひともお問い合わせください。
住宅ローンのメリットとデメリット、そして返済の仕方を徹底的にご説明させていただきます。
ご連絡お待ちしております。

日時: 2008年01月09日 23:28 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローン控除を再確認しよう　その１

確定申告の時期となり、昨年中にマイホームを購入し、入居した方は
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるための申告を17日までに行うことになります。
ただこの優遇税制は、現行の税制においては、平成20年入居分までの適用となっておりますので、
今年中に入居となるマイホームの購入をした方や検討中の方も気になっているのではないでしょうか。

住宅ローン控除を受けるためには、購入した住宅の床面積（登記簿面積）が50㎡以上、
償還期間10年以上の借入金があるなどの一定の要件を充し、
また今年の12月31日までに入居する必要があります。
さらに昨年の税制改正で、以下のように控除期間が10年間と15年間の選択ができることになりました。

●控除期間10年間の借入残高に乗ずる控除率　：　1～6年目は1％、7～10年目は0.5％
●控除期間15年間の借入残高に乗ずる控除率　：　1～10年目は0.6％、11～15年目は0.4％

どちらの期間を選択しても、平成19年中に入居した場合は年末のローン残高の上限が2,500万円まで、
平成20年中の入居分については、2,000万円までが控除の対象となります。

ここでまず注意すべき点は、住宅ローン控除が「税額控除」であるということです。
つまり税額計算後に算定された納税すべき所得税額を上限に控除されるということです。
よって、実際に納める所得税の額が仮に15万円であったとすると、
借入残高が2,000万円、10年間を選択し、その１％で20万円の控除が可能であっても
実際の控除額は15万円になるということです。

そのため、共稼ぎのご夫婦それぞれが債務者となったり（ペアローン）、
一方が連帯債務者となって、夫婦それぞれがローン控除を受けようとなさる方がいらっしゃいますが、
ローン控除のために夫婦で債務を負うことは注意が必要です。
ご夫婦それぞれにローンの支払いに責任が生じますので、
完済まで借入時同様の共稼ぎが続けられる見込みと覚悟がないのであれば
避けた方がよいと思います。
もし将来、夫婦どちらかの収入が著しく減ったり、
また仕事を辞めた場合等に支払いが苦しくなることも考えられますし、
また夫婦で組んだローンをどちらか一方のみで返済すると、
返済の肩代わりとみなされ、贈与税の対象となる可能性もありますので、
将来のこともよく考えて検討する必要があります。

なお、上記のように控除期間の選択ができることになったのも、
税源移譲により昨年から所得税が減り、住民税が増えることになったからです。
よって、既に住宅ローン控除の適用を受けている方（平成11年～18年に入居した方）については、
特例措置により、所得税から控除しきれない分については住民税から控除できることになりました。
この適用を受けるには申告が必要ですので、特にサラリーマンで年末調整を受けている方は
今年の1月1日時点で居住している市区町村に申告することをお忘れなく。
また、住民税からの控除の申告は毎年必要です。
詳しくは総務省のホームページをご覧ください。
http://www.soumu.go.jp/czaisei/czaisei_seido/zeigenijou2.html

日時: 2008年03月11日 13:40 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローン控除を再確認しよう　その２

前回のコラムでも書きましたが、平成19年度税制改正で、
平成19年及び20年に入居分の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）について、
控除を受けられる期間が10年と15年の選択制となりました。
どちらを選択しても控除期間内にトータルで受けられる最大控除額は変わりませんが、
「ではどのような場合、どちらを選択した方が有利なのか」という疑問が生じます。

しかし、この疑問への回答は、いくら個別・具体的にお話していただいても正確な答えはでません。
なぜなら「所得税額控除」であること、
そして「各年の年末借入残高に所定の控除率を乗ずる」という結果論によるからです。
マイホームに入居後10年間ないし15年間、毎年いくらの所得税を支払わなくてはならないかは
正確には予測できませんし、また繰上返済を予定されている場合には借入残高も変化します。
そのため、10年と15年のどちらを選択するかは、借入額や借入期間を念頭に、
現在の所得税額と今後の繰上返済の予定を考えて判断する必要があります。

もしこのご質問を受けたらきちんと説明しなくては・・・と、待ち構えていましたが、
予想に反して、この件についてほとんどご相談を受けることはありません。
皆さんがこの制度の内容をよく理解し、
ある程度の予測のもとに判断されているのなら問題はないのですが、
仮に10年と15年の選択ができることすらご存じないとか、
不十分な説明のうちにどちらかを選ばされているとしたら、とてももったいないことだと思います。

まずは借入残高が10年間と15年間、どのように推移するか把握しましょう。
それから給与所得者の方は、平成19年分の源泉徴収票で源泉徴収税額がいくらかを確認しましょう。
もしこの金額が、昨年入居の方で25万円未満、今年入居の方で20万円未満となっている場合、
15年を選択した方が有利である可能性が高いです。
一方、源泉徴収税額が高く、借入額が少ない方や、繰上返済を頻繁に予定している方は
10年を選択した方が有利となる可能性もありますので、
できればシミュレーションしてから判断なさることをおすすめします。

また、住宅ローン控除額が、年末の借入残高に所定の控除率を乗じて求めることから、
年末に繰上返済を予定しているなら、年明けまで待ってから繰上返済した方が控除額が増やせます。
さらに繰上返済を期間短縮型で行った結果、ローンの償還期間が10年未満となった場合には
ローン控除は適用になりませんので、注意が必要です。
しかし、住宅ローン控除を受けるために繰上返済をしないのは得策ではありません。
繰上返済することによって
住宅ローン控除額を上回る金利負担を減らすことができる可能性がありますので、
特に変動金利や短期固定金利型のローンを利用している方は
無理のない範囲で積極的に繰上返済することをおすすめいたします。

いずれにしても試算には少々複雑な計算が伴いますので、
どのように試算し、どのように判断してよいかわからないという方はぜひご相談ください。

今年までの優遇税制ですので、制度の内容をよく理解し、有効に活用しましょう。

日時: 2008年03月18日 01:37 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

収入合算のメリット・デメリット

住宅を購入する際、通常は家計を主に支えている人
（多くは収入の多い人で世帯主がなる場合が多い）が住宅ローンを組むことになりますが、
その人の収入だけでは希望通りの借入が出来ない場合には、
配偶者や同居する親や子との収入合算をすることになります。
ちなみに原則兄弟姉妹での収入合算はできません。

しかし、収入合算のメリットは借入額が増やせるということだけで、
それ以上のデメリットやリスクを負うことを充分認識する必要があります。
そもそも借入額が増やせるということも、むしろデメリットではないかとすら思います。
なぜなら収入合算の一番大きなデメリットは、返済額が増えるということだからです。
本来なら支払えない金額を、合算することによって支払おうというわけですから、
合算者は現状の収入を維持し、
さらにローンを完済するまで働き続けなくてはならないという責任を負うことになります。
そしてそれは、合算者が仕事を辞めたり、収入が減ってしまった場合には、
家計はかなり厳しくなるということを意味します。

それだけではありません。夫婦で収入合算し、もし離婚してしまった場合、
離婚したからといって返済を半分にはしてもらえませんので、
ローンの支払いを続けていく方の負担は大きくなります。
また、収入合算者が親の場合、数年から十数年で退職してしまうことが多いですし、
子供の場合は独立したり、結婚して別に居を構えることになるなどの場合が考えられます。

収入合算は始めやすく止めにくいものです。
上記のようなことがあって、ローンを実質1人で返済し始めても、
金融機関は容易に収入合算者を契約からはずしてはくれません。

そのため、もしどうしても収入合算したいのであれば、
まず合算者にローンの完済時までずっと働き続ける覚悟があるかどうか、
また物理的に可能かどうかをよく確認し、そのうえでその人の収入の範囲で、単独でローンを組み、
その際に返済可能な借入額や借入年数を先に決めてから物件を探し始めることをお勧めいたします。
つまりこれは収入合算ではなく、「ペアローン」となります。

例えば3,000万円の借入をするのに、ご主人が2,000万円、奥様が1,000万円と借入額を分け、
それぞれがローンの名義人となって契約をするということです。
印紙代等諸費用が2人分かかってしまうデメリットはありますが、
それぞれの契約について団体信用生命保険が適用となるため、
どちらかに万が一のことがあっても、自分のローンのみを支払っていけばよいので、
金融機関としても、収入合算よりはリスクが少なく、こちらを勧める人も多いようです。
しかも持分が明確であり、住宅ローン控除も双方で適用となりますので、
一定のメリットはあると思います。
ただし、これを行うならくれぐれも完済まで働き続ける見込みと覚悟を持てるかに要注意です。

日時: 2008年05月20日 23:01 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

団体信用生命保険の審査

住宅ローンの審査同様、団体信用生命保険の審査に通るかどうかの質問がとても多く寄せられます。
しかし住宅ローンの審査同様、審査基準は保険会社により異なり、また公表されておりませんので、
審査を受けてみないことにはわかりません。
ただ、住宅ローンの審査と異なり、通常は事前に審査を行わないため、
売買契約も済ませ物件の引渡しを目前に控えた頃に審査されるので、
審査に通らなかった場合には衝撃が大きいうえ、場合によってはこれが苦情となる場合があります。
仮に審査に通らなかった場合には、住宅金融支援機構の財形融資やフラット３５でしたら
団体信用生命保険へ加入しなくても借入ができますのでこれを検討することになりますが、
団体信用生命保険に加入しないということはかなり不安を残すことになります。

団体信用生命保険の審査は、
普通の健康状態の人に比べて既往症や過去の病歴において
健康な人に比べて早く亡くなる可能性が高い場合に通りにくくなります。
よって、まずガンをはじめとした3大成人病にかかったことのある人は、
もし完治していても加入はできない場合がほとんどです。
その他再発の可能性の高い病気や高血圧症、うつ病なども審査に通りにくいようです。

もし健康状態に不安があるのであれば、売買契約前に事前に審査を受けてみるとよいでしょう。
ローンの事前審査ほど周知されておりませんが、販売センターを通じて
金融機関に申し出れば審査してもらえます。
しかし審査の有効期限は半年です。
よって、もし事前審査で承認されたとしても、売買契約から引渡しまで期間のある物件の場合、
健康状態を維持することが必要です。
住宅ローンを利用して住宅を購入するには健康状態にも注意が必要ということです。

健康はお金では買えません。
一般の生命保険への加入に影響も出ますので、住宅購入予定者のみならず、
食生活の改善や定期的な健診など日頃から健康に留意することを特に意識したいものです。
特にガンについては「早期発見、早期治療」が有効とされています。
医療保険等、入院や手術の費用に備えて保険に加入するより、
定期的に健康診断を受けることの方が重要です。
最近では40歳以上の方については「メタボリック症候群」に対する特定健康審査も
行われるようになりました。
勤務先での健康診断や人間ドックはもちろん、国民健康保険の被保険者の方も
必ず1年に一度の健診は行うようにしましょう。

日時: 2008年06月11日 17:27 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

延長＆拡大！？住宅ローン減税をチェック！

このたびホームページをリニューアルいたしました。
「よりわかりやすく、より見えやすい」ホームページとなることをモットーに、
“相談”という目に見えないものに対してお金を支払う不安や疑問に対して
私なりの回答をしたつもりです。
またこれに伴い、一部の相談メニューで相談料の値上げも行いましたが、
サービスはこれまで以上に充実させる所存でおりますので、ぜひ、ご覧ください。
そして今住宅購入や住宅ローンについて悩んでいる方は
ぜひともご相談くださいますようご案内申し上げます。

さて、シリーズでお届けしている『ライフプランを考える』は今回お休みとし、
先週、追加経済対策の一つとして概要が発表となった『住宅ローン減税』について
その内容と、今この減税の動向に注目している方へアドバイスしたいと思います。

まず、住宅ローン減税はまだ正式決定していません。
そして「控除上限６００万円」というフレーズが１人歩きしており、
現行の税制による「上限１６０万円」との比較において、“圧倒的に有利”との論調になっていますが、
この上限６００万円の控除を受ける人はどういう条件を充たさなければならないのか、
よく確認してほしいのです。というか、まだ決まっていないのですが・・・

現在は税源移譲により、所得税は減額、その分住民税が高くなっております。
所得税の税額控除である住宅ローン減税で、最大600万円の控除を受けようとすると
よほどの借入金額のある高所得者でないと不可能ということになります。
現に先日の報道で検討されている住宅ローン減税の概要は
「期間10年、借入金上限6,000万円」です。
10年間、借入残高がずっと6,000万円以上を維持しており、年間の所得税が60万円以上の方とは、
よほどの高収入、高額借入の方でないと最大600万円の控除は受けられません。

しかし、それについては国土交通省でも問題視しており、
平均的な家庭でも多くの恩恵を得られるためには、借入残高の上限を増やすことより、
所得税のみならず住民税からの控除も可能としなくてはならないと進言しているようです。
ただ、「国税」の所得税に対し、住民税は「地方税」です。
地方財政の悪化を理由に総務省が難色を示していて、調整は難航する可能性があるとのこと。

そうなると、この住宅ローン減税の延長・拡大の話もあまり期待はできない気もします。
ましてや“ねじれ国会”でこの法案が通過するかも懸念材料の一つです。

よって、既に契約している方は、このために契約を解除する必要はないと考えます。
もし仮に住宅ローン控除が住民税からの控除も含めて拡大されたとしても、
契約を解除するには手付金を放棄しなくてはなりません。
その費用負担を取り戻せるほどのメリットが来年以降の住宅ローンに期待できるかどうかは
すごく微妙と言わざるを得ません。

ちなみに今年中に引渡し予定の方は、
単に入居日を来年にずらしても、来年の税制の対象とはなりませんので注意してください。
引渡し時に融資実行するために住民票は移さなくてはなりませんし、
また登記上も引渡し日をもって所有権が移転してしまいます。
住宅ローン減税の申告には住民票の写しのほか、
登記事項証明書や年末のローン残高証明書の提出が必要ですので、
入居日だけずらしても、取得の日が年内となり、原則今年の税制が適用となります。
さらに入居日を遅らせても管理費、修繕積立金等の支払いは引渡し日以降負担しなくてはなりません。

では現在検討中の方は？まあ、年内入居でも減税はありますので、
気に入った物件に出会えたのであれば、年内の引渡しでも購入する意味はあると思います。
それでもどうしても気になる方は住宅ローン減税の行方を見極めてから検討するのもよいでしょう。
検討中の物件が売切れてしまったり、今より金利が上昇してしまうというリスクはありますが、
現行の減税より拡大することは間違いなさそうですので。仮に満額受けられないにしてもです。

日時: 2008年11月04日 12:49 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローン減税と「フラット５０」

１２日、２００９年度の税制改正大綱が発表になりました。
それによると、延長・拡大が検討されていた住宅ローン減税は、住民税からの減税も盛り込まれ、
これまでの減税よりも拡大することになり、一定の効果が期待できる形となっています。
また２００８年度の税制改正で盛り込まれた「長期優良住宅（２００年住宅）」に対する優遇税制も踏襲、
いやさらに拡充されることになったといってよいでしょう。
これは戦後の日本の住宅に関する価値観だった“スクラップアンドビルド”に対し、
より長持ちし、次世代に受け継いでいける住宅を促進しようという方針によるものです。

この「長期優良住宅」の普及については、政府が積極的に推し進めており、
来年度の税制改正大綱においても一般住宅を購入した場合と減税において差別化しています。
例えば住宅ローン減税においては、
一般住宅の場合には、２００９年・２０１０年の入居分については、
年末の住宅ローン残高が５，０００万円まで、２０１１年が残高４，０００万円、
２０１２年が残高３，０００万円、２０１３年は残高２，０００万円までについて
それぞれ１０年間、１％を控除するのに対し、
「長期優良住宅」については、２００９年～２０１１年まで５，０００万円までの年末残高について１．２％、
２０１２年は４，０００万円、２０１３年は３，０００万円までの残高について1％を控除するとして
優遇しています。
また、「長期優良住宅」の新築などをした場合の所得税の特別控除の創設もあります。

これに加えて、住宅金融支援機構も２００９年４月をめどに、
「２００年住宅」など長期間住むことができる性能が高い住宅を対象として
金利を最長５０年間固定する新型の住宅ローン「フラット５０」を発売する方針を固めています。

基本的には、私も「次世代まで受け継がれる高耐久性と可変性を備えた物件」の普及に対しては
賛成なのですが、いくら建物が長持ちするからといって、
住宅ローンまで５０年返済という超長期を推し進めるのはいかがなものかと思います。
それは、返済が長期化すればするほど利息負担が増大するからです。

例えば３，０００万円を全期間固定、３５年で返済する場合、金利が３％とすると３５年間の総返済額は
約４，８５０万円となりますが、これを５０年返済とすると総返済額は約５，７９６万円となります。
しかし実際、３５年返済よりも５０年返済の方が金利は高くなるとのことですので、
さらに総返済額は増えることになります。
また元利金等返済の場合、返済初期は元本があまり減りません。
上記の例ですと、３５年返済の場合、１０年後に元本は５６０万円程度減りますが、
５０年返済になると、１０年で３００万円程度しか元本が減りません。
これは大きな批判をあびた住宅金融公庫の「ゆとり返済」と同様のリスクをはらんでおり、
なぜこの期に及んでまたしてもこのようなローンを推し進めようとしているのか理解に苦しむところです。

雇用も教育も流動化する中で、今まで以上に住み替えの可能性が高まる中、
住宅ローンの超長期化は必ずしも購入検討者のニーズには合っていないと思います。
よって、「フラット５０」の導入で、安くなった月々の返済額により安易に購入を決意するのではなく、
６０歳完済必須での購入計画を立ててもらいたいと思います。
そのうえで、将来の住み替えに備え、「長期優良住宅」の購入をお勧めしたいと思います。

「長期優良住宅」の推進と超長期固定金利の住宅ローンの推進、
一見同じ方向を目指しているように思われる二つの事態ですが、
購入検討者のリスクに関しては異なる方向を示すことを認識していただきたいと思うのです。

日時: 2008年12月16日 22:28 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローンの借り換え

最近、住宅ローンの借り換えの相談が増えてきました。
「住宅ローンの借り換え」とは、借入当初の高い固定金利を低金利に借り換えるのが主流です。

しかし、ここ十数年も低金利時代が続き、いまだ金利上昇の気配があまり感じられませんので、
高い固定金利で借入れた方はもうとっくに借り換えをしているはずですし、
また近年、変動金利や短期固定金利指定型の住宅ローンを借りている方についても
まだ慌てて固定金利に借り換える必要性を感じていないようです。
そのため、「あまり借り換えのニーズはないのでは？」と思っていたのですが、
ただ、ちょうど10年前、住宅金融公庫融資の基準金利は史上最低の２％であり、
段階金利制度であったこの融資の11年目以降の金利は４％に設定されておりましたので、
ここへきて返済額が大幅アップになった方が出始めてきております。

この融資を受けた方は、例えば3,000万円を35年返済で借り入れた場合、
当初10年は月々の返済額が99,378円と、10万円を切っていますが、
11年目以降は123,759円となります。
しかも新築マンションに居住してから10年経つと、修繕積立金は当初より上がっていたり、
また固定資産税も当初の軽減措置を終え、借入当初よりは金額が上がりますので、
これに加えてローンの支払いまでもが2万円以上も上がってしまうのはかなりの痛手です。
さらに残念ながらこの10年、賃金はあまり上がっていない方がほとんどですので、
急に家計が苦しくなる方も多く出てくることと思います。

そもそも住宅金融公庫融資の基準金利が２％であった時期はとても短かったのですが、
この融資は申込時の金利が適用となっておりましたので、
この最低金利で申し込んだ方の融資実行時期は様々であり、
よって11年目以降の４％が適用となる時期も購入した物件により、早ければ昨年の年末頃より始まり、
長ければ２年後程度までに渡ります。
もちろん、その前後する時期に公庫融資を申し込んだ人についても同様のことが起こっていますので、
今後ますます借り換え検討者は増えていくものと思われます。

しかし、借り換えには諸費用がかかりますので、
単純に金利差があれば全て有利というものではありません。
概ね以下の３つの条件を充たしていれば借り換えすることによって
有利となる可能性が大と言われております。
１．金利差1％以上
２．借入残存期間10年以上
３．ローン残高500万円以上

ただ、この要件を充たしていても、すぐに借り換えができるとは限りません。
概ね以下の要件を充たす必要があります。
１．物件の担保価値が残債以上となっていること
２．借り換え時の収入や勤務先等の条件が借り換え後のローン審査上、問題がないこと
３．借入名義人に変更がないこと

最近ではさまざまなローンがありますので、
１については多少残債割れしている物件でも借り換えが可能な場合があります。
また２についても、よほどの収入減でも無い限り大丈夫でしょう。
しかし最近、３が大きな障害となる場合が増えているようです。
よって、次回はこの３について取り上げます。

日時: 2009年01月27日 01:28 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

夫婦で組む住宅ローンの注意点

前回のブログで述べましたように「住宅ローンの借り換え」を検討する方は
今後徐々に増えてくるものと思われますが、
実は私のところに借り換えの相談にこられる方の多くは、借入名義人の変更を希望しています。
そして、ご相談者が思っている以上に、これは実に難しい案件となります。

それは例えば以下のようなケースです。
①住宅ローンを借りた当初は夫婦の収入合算（連帯債務）で組んでいたが、
その後奥様が仕事を辞めたので、ご主人のみの借入にしたい。
（かつて住宅金融公庫融資を利用していた方に多い）
②借入当初、奥様が正社員で勤続年数が長いなどの理由で、
住宅ローンを借り入れるうえで条件的に有利だったため、
奥様を主たる債務者としたが、その後奥様が派遣社員等、非正規労働者になったため
ご主人を債務者とするローンに借り換えたい。
③離婚によりご主人名義の融資を奥様名義に、もしくは逆に奥様名義からご主人名義に変えたい。

この例を見て、皆さんはどのように思いますか？充分身近でありうるケースだとは思いませんか？
そして比較的簡単に引き受けてもらえそうに思うのではないでしょうか?
しかし、借入名義人の変更は決して簡単ではありません。
よって、私に相談に来られる方もこのようなケースが多いのです。

上記の①～③の例にあげたような場合で、例えば奥様が借入名義からはずれる場合、
これまで奥様が持っていた物件の所有権の一部ないし全部をご主人が取得することになります。
それを“贈与”するにしても“売買”するにしても、
その取引に通常は不動産業者等第三者が介入しませんので、
適正な価格査定がなされるとは限らないため、担保価値がどの程度あり、
その価値に見合った融資が行なえるかが客観的に明確にならないため、
金融機関は融資をしぶってしまいがちです。
仮に親族間で“売買”し、そこに不動産業者を仲介に入れたとしても同様です。

さらに詳しい説明はこの場では割愛しますが、
夫婦共同で住宅ローンを組む場合は、万が一離婚したり、夫婦のどちらか一方の収入が減ったり、
安定しなくなった時のことまで想定して、名義をどうするのか考える必要があると思います。
また共稼ぎながらも、ご夫婦のどちらか一方がローンの名義人となる場合には、
もし仮に離婚することになった時、
その住宅に住む可能性が高い方が住宅ローンの名義人になっておいた方がよいと思うのです。

夫婦が住宅を購入する際に、離婚した場合を考えるケースはまれですし、
また「離婚を想定してローンを組みなさい」ということには極めて違和感を覚えることとは存じますが、
自分が亡くなることを想定して生命保険に加入するように、
考えにくくとも離婚や失業などの場合も想定し、
どうしたら最もリスクの少ない住宅ローンの利用ができるのかについて
考える必要はあるのではないかと思います。

物件ありきで、その購入のために安易に収入合算などせずに、
また、住宅ローン減税を夫婦双方で受けると言う理由だけでペアローンを組む前に、
まずは夫婦それぞれの将来のキャリアプランや想定されるケースを見据え、検討する必要があります。
人生、予想外、想定外なことばかりですから。
しかも女性の非正規労働者率と離婚率が高まっている昨今ですから。

日時: 2009年02月03日 01:31 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

要注意な購入検討者⑤繰上返済頼りの返済計画

今回のブログのテーマ、実は『完済が65歳を超える借入期間』にしようか、少し迷いました。
しかし、これは今回のテーマとほぼイコールの関係となることが多いため、
前々回のテーマ「変動金利の利用予定者」、前回のテーマ「4,000万円以上の借入」の
両者にも共通することもあり、あえて“繰上返済”にクローズアップしてみたいと思います。

「長い借入期間」・「多額の借入金額」・「変動の可能性の高い低金利ローン」、
多くの人はそのリスクを認識していながらも、気に入った物件を購入するために、
“繰上返済”を切り札としてそのリスクの中へ飛び込んでいます。
もちろん、返済の途中で余裕資金ができたなら、
できるだけ早く“繰上返済”をするに越したことはありません。
しかし、その“繰上返済”の効果に注目しすぎるあまり、
返済開始当初から定期的に貯蓄してまで繰上返済の原資を用意するという人が多くいらっしゃるなど、
少々勘違いも生じているようです。

“繰上返済”とは、「思っていた以上に貯蓄ができた」とか、
「ボーナスがたくさん出た」といったような余裕資金ができた時に、
ある程度まとまった金額をローン返済資金に充てるものであり、
毎月ないしボーナス時に決まった金額を積み立てて行なうものではないと思います。
なぜなら、もしそれができるなら、最初から返済に組み込みんだ方が得だからです。

それを証明する試算を示しましょう。
例えば3,000万円を35年返済、全期間固定の３％で借り入れるとすると、
ボーナス返済無の場合、月々の支払は115,456円、35年間の総返済額は約4,849万円となります。
もし月々の支払を変えずに、ボーナス返済を1回あたり約10万円追加すると
月々の支払が115,351円、ボーナス時加算が100,781円で返済期間は28年返済に短縮できます。
つまり7年の短縮となります。またこの場合の28年間の総返済額は約4,440万円となり、
35年返済に比べて約409万円も利息を軽減できます。
ちなみに、35年返済のボーナス加算無で、ボーナスのたびに10万円ずつ貯蓄し、
5年ごとに約100万円ずつ繰上返済したとすると、35年間の返済期間中、5回繰上返済でき、
その結果短縮された期間は6年と2ヶ月、軽減された利息は約350万円となります。
よって、同じ金額をボーナス返済として組み込む場合とそれを繰上返済に充当した場合とでは、
ボーナス返済として返済に組み込んだ方がお得であるということがわかります。

それなのに、「定年退職までに完済するとなると、月々の支払がかなり苦しいから、
とりあえず35年返済としておいて、後で“繰上返済”して期間短縮しよう」、というように
当面の支払い額を抑えるための“言い訳”として
“繰上返済”に過剰な期待をよせている場合には注意が必要です。
私は、この言い訳が通用するのは、例えば定期預金や保険などの満期が数年後にあるとか、
退職金などのような、ある程度まとまった資金が入る予定がはっきりしている場合だけだと思います。
ただし、退職金は本来、老後の生活資金となるものですので、
その大半をローン完済に充当するのはそれはそれで問題ですが。

まとまった一時的収入の見込みもなく、ただ目先の返済額を安くするだけのために、
また身の丈を超えた借入をするために、“繰上返済”を頼りにしているのは
単にリスクの先延ばしでしかない場合がほとんどです。
月々、もしくはボーナスで無理なく支払える上限額を正確に見極め、60歳完済で組むローンが
あなたにとっての最適な借入金額と借入年数であるはずです。

理屈のうえでは理解していても、どうしても自分に甘くなってしまう方は、ぜひご相談にお越しください。

日時: 2009年03月24日 01:59 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

『フラット３５S』のすすめ

あけましておめでとうございます。
本年も住宅購入者を支援すべく、精一杯がんばりますので、
どうぞよろしくお願い申しあげます。
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さて年初のブログでは久しぶりに住宅ローンについて取り上げたいと思います。

住宅ローンの金利は、ここ1年くらいの顕著な傾向として、
変動金利や短期の固定金利と超長期固定金利の差が大きくなってきました。
特に変動金利は、店頭金利は変わりませんが、各金融機関の優遇が拡充され、
物件によっては最優遇後で１％を切っています。
一方、三井住友銀行を除く都市銀行では30年以上の全期間固定金利は
既に３％台の後半に突入しており、もちろん優遇はありません。
最近では変動金利や３～５年程度の固定金利選択型を利用する人が急増しており、
金融機関によっては住宅ローンを借りる方の９割が変動金利を選択しているとか。
しくみやリスクをきちんと理解して選択するならそれでもよいのですが、
私は日々住宅ローンの相談を受けていて、理解が進んでいるとは到底思えません。
金融機関や住宅の営業担当者にとって、最もメリットのある金利が変動金利であり、
借り手にとって最もリスクのある金利が変動金利であることを
知ってほしいと思います。

そんなことを憂う中、
超長期固定金利を検討してもらえるきっかけとなる朗報があります。
それは「明日の安心と成長のための緊急経済対策」に伴う
『フラット３５S』の金利優遇です。
補正予算が成立した場合には、平成22年中の融資実行分まで
『フラット３５S』の金利が当初10年間１％優遇されます。
今月の『フラット３５』の金利を見ると、
借入期間20年以内の金利は概ね2.6％、21年以上は2.8％前後ですから
当初10年間だけでも１％優遇されれば主な銀行の優遇後の10年固定の金利よりも低く、
３年固定や５年固定の水準です。

よって、返済比率が20％を切るとか、将来大きく収入が上がるとか、
支出が大きく下がるとか、そういう見込みでもない限り、
まずはこの『フラット３５S』を検討することをおすすめします。
ただし『フラット３５S』を利用するためには、購入する物件が
ある一定の基準を充たした物件でなくてはなりません。
中古物件ではかなり限られることになりますが、
新築物件なら多くの物件で検討できるのではないかと思います。
そもそも今時『フラット３５S』はおろか、『フラット３５』も使えない新築物件は
あまりよい物件とはいえませんし、売主に誠意がないと私は思います。
できることならそういう物件は選ばない方がよいでしょう。

「これから目線でぜひ『フラット３５S』を！」

日時: 2010年01月07日 23:57 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

『フラット３５Ｓ』の金利引き下げ適用開始！

2月15日の融資実行分より、
ついに『フラット３５Ｓ』の金利引き下げ幅が拡大することになりました。

先月、このブログでもお伝えいたしましたが、
一定の基準を充たした物件の購入にのみ利用できる『フラット３５Ｓ』ですが、
当初10年間の金利が１％引き下げられることになったというものです。

保証料や繰上返済手数料が無料であり、
金利は全期間固定であるなどメリットの多い『フラット３５』ですが、
デメリットはあえて挙げるなら３つ、
１つは団体信用生命保険の保険料を別途負担しなくてはならないこと、
２つ目は繰上返済が100万円以上でなければできないこと、
そして３つ目が原則、事前審査がないということです。

ただ、このデメリットも絶対的なデメリットではありません。
まず団体信用生命保険については、
『フラット３５Ｓ』で当初10年間の金利が１％引き下げられるなら、
保険料を加味しても総支払額は他の金融機関の全期間固定金利と比べて
低く抑えられることがほとんどです。
ちなみに団信保険料（特約料）が具体的にいくらかかるかは、
借入額と借入期間、適用金利、３大疾病への対応の有無によって異なりますが、
住宅金融支援機構のホームページ（アドレスは以下のとおり）で
簡単に試算できますので、ぜひ確認してみてください。
http://www.jhf.go.jp/simulation/danshin/index.html

そして２つ目については、繰上返済手数料が無料ですから“よし”としましょう。

さらに３つ目ですが、『フラット３５』は他の住宅ローンより借入条件が
多少緩和されていますので、民間の金融機関の事前審査を行なってみれば、
ある程度の目安はつきます。
よって、『フラット３５』以外のローンを利用する予定のない方も
どこかの金融機関で事前審査を行なっておくと安心です。

以上のことから、特に２１年以上の長期の住宅ローンを組む予定なら
まずは『フラット３５Ｓ』が使えないか、確認、検討してみましょう。
今年いっぱいの申込分までが適用となる時限的措置ですが、
今年中に申し込めればよい、ということなので、
引渡しが来年でも使える場合があります。
ぜひ、ぜひ、営業担当者に確認してみましょう。

もし「『フラット３５』は金利が高いので、誰も使う人はいませんよ。」
などという営業担当者がいたら無視してかまいません。
それはその物件の担当者が『フラット３５』をきちんと説明していないか、
使わせないよう誘導しているかのどちらかだということです。
契約を取れば目的が達成される営業担当者や金融機関の言葉に
惑わされてはいけません。

繰り返し述べますが、「これから目線でぜひ『フラット３５Ｓ』を！」

日時: 2010年02月16日 01:53 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。