ファイナンシャルプランナーブログ　マイホーム購入のエトセトラ: 気になった言葉アーカイブ

キャッシングのCM

“契約内容をよくご確認ください”
“無理のない返済計画を”
“収入と支出のバランスを大切に”

お馴染みの消費者金融のCMのフレーズですが、実はご相談に対して私がよく使うセリフでもあります。
マンションを購入する方に、また住宅ローンを利用する際に、
最も考えていただきたい重要なポイントだからです。

しかし、数万円～数十万円の借入が中心のキャッシングに対して
このような注意喚起が再三行われているにも関わらず、
なぜ数千万円の借入となる住宅ローンに、このような注意をする人がいないのかが不思議です。
キャッシングは借入金額が少ないので気軽に、そして繰り返し借り入れてしまうからでしょうか？
それとも住宅ローンの場合、購入した住宅が担保になるから、
最悪返済できなくても貸し手のリスクが少ないからでしょうか？
だとしたら、なおさら住宅ローンは慎重に検討してもらいたいと思います。

マンションの販売をしていた頃、意外なことに住宅の衝動買いが本当に多く見受けられました。
しかも住宅ローンも、なんと安易に利用されていたことか・・・。
キャッシングと異なり、かなりの高額な金額となることから、売る側も買う側も感覚が麻痺し、
数百万円という金額がまるで１万円や２万円の違いのように扱われていました。
そして、これまで低金利と不動産価格の低迷が長く続いたことから、
あまりにも安易な住宅購入が量産されてきました。
「住宅なんて誰でも買える」そんな感覚が蔓延しているのではないでしょうか？

その一例。
ご相談に来られた方に、「この予算では厳しいですよ。」とアドバイスすると、
「では普通の人はどうやって住宅を購入しているのか？」と質問されることが多々あります。
私はすかさず答えます。
「“普通”では住宅購入は厳しいのです。相当の貯蓄と収入がなければ難しいのが実情です。
ただ、事実上、住宅購入だけは簡単に出来てしまうのです。
しかし、“借りたら返さなければならない”、それが意外にも困難なのです。」
これがまさに「無理のない返済計画を」ということなのです。
特に昨今のように、金利の動向が不透明ながらも長い目で見ると上昇の可能性が高いという状況で、
長期借入する場合の金利選択は重要なポイントなのです。

ではどうしたらいいのか？
その答えが「収入と支出のバランスを大切に」なのです。
１０年を超える長期の借入の場合、現在の収支のバランスだけを見ていても意味がありません。
ご自信及び配偶者の収入の推移やお子様の教育費の変動を考えた時、
そして今後の金利の変動を考えた時、どのような返済計画なら成り立つのか、
完済までのシナリオがある程度描けなければ、実際の返済は難しいと認識すべきでしょう。

さらに「契約内容のご確認を」
契約した住宅ローンは、条件変更がどの範囲できるのか、
これだけは最低でも確認してください。
長い借入で状況は必ず変化します。
それに対応できる住宅ローンの選択と変更、これも重要なポイントです。

キャッシングを普段利用しない方も、
住宅ローン利用時にはこのフレーズを肝に銘じていただきたいと思います。

日時: 2008年02月11日 23:49 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

生命保険のCM

ある生命保険会社のCMで、
「お客様の加入している保険についてご説明にうかがいます」という主旨のフレーズがあり、
今でもそれを聞くたび、複雑な思いがします。
ここ数年問題になってきた生保、損保での保険金不払い問題に対する
信用回復を目指したCMだと思いますが、
それにしてもこのフレーズ、CMでアピールするほどのことなのでしょうか？

このフレーズは裏を返せば、
「多くの人は自分が加入している保険の内容をあまり理解していない」と言っています。
そして理解していないものに、毎月一定の金額を、
場合によっては数十年も、数千万円も支払っているということです。
しかも、加入者のみならず、
販売する側も理解していないというのがこの“不払い問題”の原因の一つであることを考えると、
CMで大々的にアピールして行うのではなく、地道に粛々と行って欲しいことだと思います。
そして保険加入者は、このCMに感心することなく、またこれに頼ることなく、
内容の理解とその必要性の確認にしっかり取り組んでほしいと思います。

さらに、新築マンションの売買の現場でも同様のことが言えます。
保険は形がないのでわかりにくいと言われておりますが、
新築マンションも多くの場合、実物を確認せずに契約するうえ、
各種法律に関わり、さらに内部構造については外からは見えにくいものです。
そのため、重要事項説明書の発行と、宅地建物取引主任者による説明が義務付けられていますが、
この重要事項説明書をきちんと理解して契約している方は多くありません。
しかも、販売担当者も理解していない場合が多いのです。
資格のない販売員の多くは、重要事項説明書を読む必要が無いと勘違いしています。
販売担当者は自ら重要事項説明書を読み、理解することは当然のことだと思いますが、
ほとんど読まれていないのが実情です。とても残念で情けないことです。
その結果、内覧会で「こんなはずではなかった」とか、
「こうなるとは聞いていない」というようなトラブルが多発するわけです。

住宅はもちろん、保険についても、人生における最も高い買物の一つです。
トラブルが起こってから契約書を見返すのではなく、また人任せにするのでもなく、
事前に内容をよく確認し、メリットもデメリットも、
そしてリスクについても１００％納得してから契約するようにしましょう。

日時: 2008年02月19日 13:00 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

物件の将来性

少し前になりますが、『高島平団地』の今を伝える報道番組を見ました。
昭和47年に入居開始となったこの団地の建物は築約４０年となり、
本来なら既に建替えが望まれる時期を迎えています。
入居開始当初は人気も高く、相場よりかなり高い賃料でも入居希望者が後を絶たなかったようですが、
現在はなかなか空室を埋められず、また分譲部分も含め入居者の“高齢化”が問題になっています。

そうした中、近くの大学が一部の住戸を改修し、
留学生をメインターゲットに学生寮として利用することにしました。
入居した若者は、団地のコミュニティにも積極的に参加し、団地の活性化に大きく貢献しているのです。
そしてそれが日本人の学生ではなく、“留学生”が中心となっていることが“ミソ”です。
しかしそれでも、新しい入居者層の描ける高島平団地は、まずまずの未来を得たといってよいでしょう。

日本の少子高齢化は他に例を見ないレベルで進んでいることは周知の事実ですが、
それは特に集合住宅にもいえることであり、
古くなったマンションとそこに住む高齢者の“近い未来”を考えたときに、ぞっとすることがあります。
建物と一緒に住人まで一律高齢化しては、やはりその後のリスクは大きいと思います。
つまり、あらゆる世代に受け入れられ、また次の世代に住み継いでいける住宅こそ
“将来性ある物件”と言えるのではないでしょうか？
そしてそれはどういう物件のことをいうのか、既存の古い集合住宅に答えを探ってみる必要があります。

まず“画一的な間取りや共用施設”、これは入居者層を限定してしまいます。
そして“可変性に乏しい構造”、間取りや住宅設備の変化に対応できない物件は住み継げません。
最後に“空地の少ない敷地”、多くの建替え物件は敷地内に新しい住戸を生み出し、
それを分譲することによって建設費の大部分をまかなっています。

誰しも住宅購入にあたって、その住宅に自分が住まなくなったら他の誰かが住むもの、と
漠然としつつも思っているのではないでしょうか？
また、「いずれ子供が住む」とか、「10年住んだら売却する」とか、
明確にその物件の将来を描いている人も、自分さえよければ、という観点ではなく、
今一度本当にその住宅は“将来性ある物件”なのか、考えてほしいと思います。

単に“駅近”とか“希少性ある立地”、“超人気のタワーマンション”というだけでは
30年後、40年後を見据えた時に本当に将来性があるとは言えないと思います。

さらにデベロッパーが、将来建替えも取り壊しもできない古い物件が
あちこちで朽ち果てていくような街づくりをしないよう、
“将来性の無い物件”には「ＮＯ！］を突きつけていきましょう。

日時: 2008年08月26日 12:40 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

購入を支援します。

先日、相談をしようかどうか検討されている方からお電話をいただき、
次のような問い合わせを受けました。
「購入を反対してほしくない。購入が厳しいのはわかっているので、
どうしたら買えるかをアドバイスしてほしいが、そういった相談は可能か？」
言い回しは正確ではないかもしれませんが、概ねこのような主旨の問い合わせでした。
「もちろん可能ですよ。」とお答えして電話を切ったものの、
それ以後、その方より正式な相談依頼はいただいておりません。

一方、相談にいらした方が時折このような事をおっしゃいます。
「今日は西澤さんに怒られに来ました。」とか、
「西澤さんの辛口のご意見がうかがいたくて相談に来ました。」とか。
確かに私は元々、歯に衣着せぬ物言いをする性質ですし、
そもそも販売の現場で、購入のメリットなどの良い情報しか得ていない検討者に、
気づかぬデメリットやリスクをお知らせすることこそが私の役目であり、
それが購入者の支援につながると考えておりますが、
冒頭のお問い合わせや、相談に来られる方のこうした言葉には、
やや複雑な思いがします。

私は住宅購入を支援するFPでありたいと思っています。
その目的のために、手段として物件を厳しく評価したり、
時には購入の中止を勧めたりもします。
そしてその際には、その理由をお知らせし、
それでも購入したいというご希望がある場合には、
その方法とリスクへの備えをアドバイスしたいと努めております。
どんなに購入に賛成できないと思われる場合でも必ず、です。

相談をすべきか迷っている方は、
少なからず住宅購入に悩みや不安を抱えているのだと思います。
それなら、相談に行ったら購入を反対され、
自分たちにとって耳の痛い話ばかりを聞かされると心配なさらず、
まずはお気軽にその悩みや不安をお聞かせいただきたいと思います。
「反対しないでください。」という方にも、
「反対意見を聞きたい。」という方にも、また「怒られに来ました。」という方でも、
どなたであっても私は、良いことも、悪いことも全てお話するつもりです。
それでも物件のデメリットや将来に起こりうるリスクなどの悪いことを、
どうしても言ってほしくないなら、そのご期待にも沿いたいと思います。
私は皆さんの住宅購入を支援するＦＰなのですから。
皆様のご相談、お待ちしております。

日時: 2009年11月12日 17:00 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

消去法で選んだ物件

先日、ある物件の購入に迷い相談に来られた方に、
どうしてこの物件を購入しようと思ったのか理由を尋ねましたところ、
「何かを気に入って選んだというより、消去法でこの物件になったという感じです。」
と回答なさいました。

これまで千件を超える住宅購入検討者とお話してまいりましたが、
物件を選んだ理由に「消去法で」と答える方は
かつて一人もいらっしゃいませんでしたので、正直私はかなりの衝撃を受けました。

首都圏の住宅価格はデフレ下にあっても依然として高く、
一般的なサラリーマンの収入ではなかなか希望通りの物件は買うことができません。
そのため、ほとんどの方が何かしらの条件を妥協することになるわけですが、
それでも例えば日当たりとか広さとか、駅からの距離だとか、
人それぞれ住宅に求める希望やこだわりがあるはずです。
特に気に入った部分がないにもかかわらず、
それでも数千万円もする住宅をなぜ今買わなくてはならないのか、
いくらお話をうかがっても釈然としませんでした。

もちろん、その理由がわからなければ解決しないことではありません。
そこでまずは「なぜ住宅を買うのか」と「なぜ今なのか」を
もう一度考えてみるよう案内し、
また物件の良い点、逆に懸念される点、そしてローンの組み方等のアドバイスをして
相談を終えました。

後日、その方よりメールをいただき、「再度考えたがやはり今買いたい」
そして「選んだ物件がこれまで検討した物件の中では総合的に最もよい」
とのことでした。
そこで気づいたのです。
この方にとって物件選びの優先順位の1位は「今買う」ことなのではないかと。
そして2位が「希望するエリア、沿線」。
だから日当たりとか広さとか間取りとかいう物件の条件は、二の次、三の次なのだと。

その後、売買契約を無事終えたとの連絡をいただき、
とりあえず私の心のつかえはとれました。
真意はいまだ定かではありませんが、
要は相談に来られた方が納得し、安心して物件を購入できればそれでよいのですから
これ以上追求するつもりはありません。

それにしても住宅購入のモチベーションって深いな～とつくづく思います。
しかも実に興味深い・・・。
そしてこれからも住宅購入検討者の複雑なモチベーションと悩みや不安と向き合い、
より安心、納得、しかも満足できる住宅購入を支援していきたいと
改めて決意したのでした。

日時: 2009年11月26日 02:20 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

私は中立な第三者ではない！

先日、ある偉大なる先輩ＦＰとお話する機会があり、
そこでギョッとすることを問われました。
「『私は“中立”的立場で顧客の相談に応じます。』
というＦＰをどう思いますか？」と。
一瞬、「ＦＰはそうあるべき・・・」と思い、次の瞬間、「ん？」と疑問が・・・。
そしてよく考えてみると「それではいけない！」と気づきました。
そう、顧客満足度の高いＦＰは“中立”ではなく、
完全にお客様の立場に立っているのだと。

その直後、「中立な立場」とか「中立な第三者」とか、その耳障りのよい言葉を
よく考えもせず使っていた自分をとても恥ずかしく思いました。
そして改めて考えてみると、自分は少しも“中立”ではなく、
常に相談に来られたお客様の立場でアドバイスしていると確信もしました。

さらに“第三者”という言葉も、
よく考えてみると実態とかけ離れて使っていたことに気づきます。
よく相談に来られる方からも
「第三者の意見が聞きたい」と期待されることがあるのですが、
私は正確には第三者というより、“第１.５者”なのだと思っています。
例えばマンションの売り手と買い手がおり、
通常、買い手の方が私のところへ相談に来られるわけですが、
私が売り手と買い手の中間に立っているかというとそうではなく、
また、はたで見ている傍観者かというとそうでもありません。
いつも買い手の身になって、この購入が満足度の高いものなのか、
また安心、納得できるものなのかについてアドバイスしているつもりですから、
買い手側に近い存在だということで、それを言葉にするなら“第１.５者”なのです。

これはつまり「顧客の利益を追求する」ということなのですが、
ただ、もし売り手側が、私に相談に来られても、
私はきっと買い手の立場で物申すことになると思いますので、
常に顧客の利益を追求することが求められる弁護士とはこの点で決定的に異なり、
私は常に買い手の立場に立っているのだということにも改めて気づきました。

私は「中立な第三者」の立場で皆さんの相談に対応するわけではありません。
住宅購入をなさる方の立場に立って、場合によっては購入検討者の“代理”となって
安心、納得の住宅をサポートしたいと思っております。
その証として、
なるべく「私があなたなら、○○します。」という見解を伝えるようにしております。
よって皆さんも「中立な第三者」の言葉の意味をもう一度よく考えてみてください。
それは、場合によっては売り手側の立場も考慮するということであり、
売り手側のメリットが大きいなら買い手に不利益を強いることもあるということです。

「中立な第三者」。いかにも買い手のメリットになりそうな立場に聞こえますが、
そうとは限らないことを肝に銘じて相談相手をよく吟味しましょう。