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パークシティ武蔵小杉

『噂の物件訪問』では業界や新築マンション検討者の間で話題となっている物件について
実際に訪問し、見学した印象を紹介します。
第1回は「パークシティ武蔵小杉」です。

写真は東急東横線「武蔵小杉駅」の東口側から見た物件の現在の状況です。
２棟のタワーの奥にNECのビルが見えます。

武蔵小杉は少し前まで『激戦地を行く』で取り上げようと思っていた、まさに激戦地でした。
今は大規模物件の販売が落ち着き、販売真っ最中という物件は少なくなりました。
武蔵小杉が今なぜ注目されているかというと、
やはり2009年にJR横須賀線の新駅ができることと、それに伴い駅前（東口）の再開発が
行われることによります。

「武蔵小杉」駅東口はお世辞にもよいマンション立地とはいえません。
NECの工場がランドマークとなるいわゆる工業地帯で、その物流を支える主要道路の綱島街道といい、
緑も少なく、なんとなく空気のよくない印象があります。
以前よりは工場が減り、賃貸向けも含めマンションがいきなり増えましたが、
それでも工業地帯の面影が色濃く残る地域です。

ところが「パークシティ武蔵小杉」は東横線武蔵小杉駅隣接で、新駅にもほど近い立地であり、
しかもスーパーマーケットやスポーツクラブ、保育所などの施設を敷地内にもつことで、
単独で一つの街を造り出します。
そのうえかなりの分量の植栽を施し、駅前に「森」を造ろうというのですから
なんとも魅力的なプロジェクトです。
２棟の建物は２羽の鳥をイメージしたタワーで、その外観はかなり個性的です。
それもひとつは４７階建て、もう一つは５９階建てというのですから、
間違いなく東横線沿線のランドマークタワーになることでしょう。
一言で言うと「かっこいい！」。

販売センターも、これまでにもないくらいの規模です。
エントランスを入ってから模型コーナーまでは驚きの連続でした。
施工も日本を代表するスーパーゼネコンの竹中工務店、
多摩川沿いの立地にもかかわらず直接基礎で、
躯体のコンクリートは１５０ニュートンと、初めてみるスペックの高さでした。
制震構造も優れていて、とても安心できる内容でした。
一方、住戸内の仕様、設備は一般的で、特筆することはありませんでしたが、
この物件の立地と共用施設、敷地内施設の充実度には圧倒させられました。

しかし、それにしても価格は高いと個人的には思いました。
それでもわずか半年たらずで１棟を全て販売したのですから適正価格だったといわざるを得ません。
それほど新駅ができてより一層便利になる人気路線東横線の駅前立地の超大規模物件への
期待が高いということでしょう。
やはり不動産価格の二極化は間違いなく進んでいます。
利便性プラスアルファの高い街とそうでない街の格差はより広がっています。
その格差の存在を知らしめるトップクラスの物件に刺激を受けた一日でした。

日時: 2006年11月06日 23:32 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

たまプラーザ　美しの森エリア

今、たまプラーザはマンションの建設ラッシュ真っ只中にあります。
かつて森だった丘を造成し、そこに10社ものデベロッパーが集結し、
新しいマンション街を造ろうとしています。
そのエリアは『美しの森』。
田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩約10分、19万㎡もの広大でなだらかな丘を見てきました。

たまプラーザは渋谷駅から各駅停車でも30分ほど。
東急が開発したこの街は並木道と大規模公園のある緑多い街です。
駅前には東急百貨店やイトーヨーカドーがあり買い物にも便利。
しかも今、「たまプラーザ駅周辺開発計画」が進行中で、
来年1月にはフィットネスクラブや各種店舗などができる予定となっており、
ますます便利で快適な街となる期待感に溢れています。

『美しの森』というネーミングに惹かれ、並木道をワクワクしながら現地に赴くと、
樹木のかわりにクレーンが立ち並び、思っていたほど緑が多くないことに少々がっかりしました。

たまプラーザといえば緑に囲まれた団地街のイメージがあったのですが、
開発中のこの丘はなんだかちょっと雰囲気が違って見えました。
この土地の開発が全て終了したらもっと植栽に溢れ、さらに30年くらい月日が経てば
その名のとおり美しい森の中の街になるかもしれません。
ここでマンションを購入するなら永くこの地に住み続け、この丘の変貌を見届けるべきでしょう。
思えばたまプラーザ団地も幼い時に見た印象と随分変わっていました。
若かった樹木が大木となり、こんなにも団地が緑に覆われていたなんてと驚いたほどです。

さらに『美しの森』エリアは川崎市宮前区です。たまプラーザ駅周辺は横浜市青葉区。
つまり近くにある横浜市の小学校には通えないということ。
行政サービスも異なります。
ただ川崎市は横浜市に比べてゴミの分別が大雑把で、細かい分別を強いる横浜市より便利。
これはメリットと言ってよいのか少々迷いますが。

良好な住宅街として人気のある街なので、若い夫婦にはちょっときつい価格帯、
しかも田園都市線の通勤ラッシュは最悪ですが、間違いなく将来が楽しみな街です。
環境重視で、お子様の成長とともにこの街の変貌を見守れる方にはぜひともお勧めしたいエリアです。

日時: 2006年11月10日 23:26 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

レコシティ・トーキョー（西新井）

久しぶりの『噂の物件訪問』は、レオナルド・ディカプリオがイメージキャラクターの
「レコシティ・トーキョー」です。

噂の発端は昨年の晩秋に届けられたこの物件のダイレクトメールでした。
これまで手にしたダイレクトメールの中では格別に豪華で、
しかもマンションとは直接関係ないディカプリオのブロマイドまで入っていて
いったいどこにできるマンションかと、開封する前からとても興味を惹かれました。
ディカプリオがキャラクターだとすると、赤坂か青山かはたまた六本木かと。
そして、それはそれは驚きました。
このマンションが「西新井」に建設予定であるマンションであることを知って。
「六本木ヒルズがライバル」だと知って。

レコシティのＣＭムービーで、ディカプリオは大観衆を前にプレゼンします。
この開発は「ハイブリッド　ライフ」の実現であると。
観衆の１人が質問します。「それはどこに？」
ディカプリオは堂々と答えます。「にしあらい」と。大観衆は総立ち、大声援。
しかし私の右肩はカクンと落ちます。
「えっ？あの東武伊勢崎線の西新井？あの足立区の西新井？」

西新井駅の西口に降り立つと、大きなクレーンが見え、一目で建設現地がわかります。
下の写真では左右のビルの間の空間がそれです。

駅前なのに、広大な更地が広がり、さらにその西側ではいくつかのマンションの建設が進んでいます。
下の写真の左側は賃貸マンション、中央と右側は既に分譲済みのマンションです。
道路も広く整備され、もともと高い建物が少ないこの街は、空が広く感じます。

11.6ｈａという大規模工場跡地の面開発とあって、
計画地内にはイトーヨーカドー（スーパー）、シネコン、スポーツクラブ、病院、公園、保育所に
警察署まであり、残りは賃貸マンションと分譲マンションの計約2,000戸の住宅。
あくまでも住宅を主導とした開発で、安心と利便性を兼ね備えた夢と希望溢れる再開発です。
しかしこの再開発の全体像を見ると、南側に公園を眺められる分譲マンションは既に分譲済み。
公園の東側は賃貸マンション。計画地の東南の角地はやはり賃貸マンションと代替地。
今回分譲される２棟のマンションはいずれも南側に同等の建物を眺める配置となっています。
建物と建物との間には道路もあり、それ以外に空地を設けているため、
日当たりに影響は少ないのですが、眺望は期待できませんので、
どう見ても賃貸マンションの方が立地が良いのです。

そしてさらなる噂は、その価格です。
レコシティは私の想定より約1,000万円ほど高い印象でした。
確かに都心では地価も上昇し、
特に駅前再開発等の立地メリット多い物件はここのところ価格が上昇の一途です。
しかも都心まで１０ｋｍ圏内。大手町まで約２０分と交通利便性も高いです。
さらに静かな住宅街で、保育園、学校、病院、スーパーなども揃い生活利便性も高いです。
間違いなく、現在も今後も地域１番物件でしょう。
でも東京２３区の中で最も安くマンションが買える足立区、
都心に近い割には地価が安く、物価も安く、庶民の街である足立区じゃないですか！
設備や仕様もその価格ほど高級感はなく、普通じゃないですか！
住棟の配置も眺望や開放感が期待できないじゃないですか！

しかし、ここで私がとやかく騒ぐ必要はありません。
不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。
要は竣工までに完売すればこの価格は正しかったということです。
果たしてこのレコシティの売れ行きはどうなるのか、私は静かに見守りたいと思います。

日時: 2007年02月19日 21:15 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

パークシティ浜田山　その１

久しぶりの物件訪問は『パークシティ浜田山』です。
昭和１１年から７０年以上にもわたって周辺住民に、そして三井グループの社員に愛されてきた
『三井浜田山グランド』にこの物件は建設されています。
浜田山駅からも徒歩３分、大規模な公園や商店街にも恵まれた注目の立地です。
昨年秋から販売は開始となったようですが、
やっと躯体が建ち上がり始めましたので、満を持しての訪問となりました。

実は独立する前にこの物件の近くで開発された新築マンションの販売を担当しており、
浜田山周辺は毎日のように歩き回っておりました。
当時はまだ計画段階であり、周辺の住民に対して頻繁に説明会が行われておりましたが、
貴重な緑の保全と災害時の避難、救助の拠点としてこの地の空地の確保を望む住民からは
かなりの反対が出ており、現在でも裁判が続いています。
この反対運動をどのように収束させ、
またどのような物件ができるのか非常に興味深く思っていました。

さらに10年ほど前、私はこの三井浜田山グランドで野球をしたこともあります。
建築物としての価値も高いとされるクラブハウスで着替えをし、
4面ある野球場の全てを駆けずり回ったうえ、木陰で寝転がったり、花を愛でたり、深呼吸したり、
とにかくとても気持ちがよかった印象があります。
そしてその敷地の広さと開放感、豊富な緑の記憶が、
この物件への大きな期待をもたらすと同時に、
大規模な人工物の出現に対する不安も感じておりました。

浜田山はいわずと知れた良好な住宅街です。
近くの塚山公園には縄文時代の住居跡地が残っておりますので、
これぞまさしく歴史ある由緒正しき住宅街といえます。
神田川流域には緑地帯が続き、芝生のまぶしい『柏の宮公園』、
公園脇にあるテニスコートでは有閑マダムが優雅にテニスボールを弾ませています。
ただ歴史があるがゆえ、区画はあまり整理されておらず、細い路地も多く、
車での移動や散歩するにも緊張感がはしる部分も多々あります。
また細かく区画分けされた住宅街ゆえに大規模マンションの開発余地が少なく、
さらに周辺一帯は浜田山駅付近を除いて「第1種低層住居専用地域」に指定されており、
良くも悪くも安定した街並みが続いています。
つまり古くからの住宅街ならではのメリット、デメリットを程よく持ち合わせた愛すべき街なのです。

よってここにできるマンションをイメージした時、真っ先に思い浮かんだのは
『柏の宮公園』の北側に隣接して建つ『プレステージ浜田山』という低層マンションでした。
以下の写真がそれですが、建物の南南西に公園を眺める、とても魅力的な立地です。

こんなマンションがあの敷地の中だったら５棟、いやせっかくのスケールメリットを活かし
３棟をゆったりと配置し、緑に囲まれた極上の住環境に・・・
と、それでは販売価格はいったいいくらになるのかも考えずに思いをめぐらしていたのでした。
《次週に続く・・・》

日時: 2008年02月26日 16:07 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

パークシティ浜田山　その２

豊富な緑に囲まれた広大な敷地『三井浜田山グランド』に建つマンション。
価格を考えずに思い描くのは、敷地と植栽を贅沢に使った低層マンション。
しかし、実際は・・・

最初の“衝撃”は付近住民への説明のために示された計画図、
そこに描かれた南北に走る道路でした。
あわてて都市計画図を確認すると、緑の敷地に刻まれた“都市計画道路”
「こんなものがあったとは・・・」

そして次の“衝撃”は“用途地域の変更！？”
どういう法律に基づき、どのような手続きの末に実現されたものなのか、
詳細は係争中ということもありここでは述べませんが、
いずれにしても一帯は第1種低層住居専用地域だったはずなのに、
現在販売が進んでいるＡ・Ｂ・Ｃ棟については、第1種中高層住居専用地域であり、
各棟とも地上６階建てとのこと。
さらにこれらの棟の間隔がかなり狭いのです。聞くところによると20ｍ前後とのこと。
また道路の幅員は16ｍ。つまり道路の両脇の建物間の距離は16ｍ＋αとなります。
なんだか思い描いていた物件とはかけ離れたものが建設されているようなのです。

ちょっと暗い写真ですが、上は敷地の北側から南を向き、
敷地を南北に貫く都市計画道路を中心に捉えた写真です。
右側の足場がＡ棟、左側がＢ棟です。
このＡ棟、Ｂ棟の先には同様にＣ・Ｄ・Ｅ棟と続き、戸建予定地や低層マンションの予定もあるとのこと。
いずれにしてもこの道路の両脇に南向きの棟が連なるというランドスケープになっています。

約70年も前から“三井の宝”とも言われ、
地元住民にも親しまれてきた緑のグランドが、都市計画道路によって引き裂かれ、
利害関係によってぶち壊されたという感じが否めません。
特にこの都市計画道路は、既存の住宅街のほか、
北は線路によって、南は神田川によって開発が閉ざされており、
現状こんな無駄な道路はないのではないかと思います。
奇しくも今話題となっているガソリン税、
何十年も前に計画された都市計画道路の見直しも、これを機会に行って欲しいと思うのでした。

昨年秋の販売開始から約半年。
“様子見ムード”のマンション市況や
中心価格帯8,000万円台、最高２億数千万円という価格を考慮しても、
Ａ・Ｂ・Ｃ棟の販売状況は決して楽観視できるものではないと思います。
まだ周辺住民との争いも続くことですし、この物件の行く先をしばらく観察してみようと思います。
１年後、Ａ・Ｂ・Ｃ棟が竣工する頃に「その３」のレポートをまたお届けしたいと考えています。

今からでももう少しなんとか・・・淡い期待を胸に、竣工後の建物に思いをつなぐのでした。

日時: 2008年03月04日 23:48 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス

これまた久しぶりの『噂の物件訪問』は、二子玉川駅東側の再開発により誕生する
『二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス』です。

長年開発が進まなかった二子玉川駅東側の再開発がやっと動き出したことから、
元々注目していた物件でしたが、
“都心さえ、あこがれる街。二子玉川”というキャッチフレーズでより関心が高まりました。
その後ある不動産広告の仕事の場で、
モデルルームオープン前にこの物件のパンフレット類を見る機会があり、
構造、設備、仕様など、どれをとっても高級感あるその内容にますます期待感が増しました。

どうやらこの物件は、都心の高級高額物件並みの造りをしつつも、
都心ではなかなか得られない静かで緑多い住環境を提供する、
そんな贅沢さをセールスポイントにしているようです。
実にモノは良い、しかし価格を見て愕然、
さらに多摩川の対岸から建築中の現地を見て違和感を覚えました。

もし私がこの物件の営業担当者だったら・・・
そう考えた時、「誰に対してどう売ってよいのか・・・？」と迷ってしまうのです。
明らかに造りや価格水準は高級志向、しかし立地は？
申し訳ないのですが、庶民向けなのではないでしょうか？
確かに再開発で周辺は今の雑然とした印象からは大きく変わります。
近くには瀬田や上野毛といった古くからの高級住宅街もあります。
また駅前の玉川高島屋Ｓ．Ｃの客層や品揃えを見るに、高級志向ではあります。
それでもどうしてもあの立地は、この物件がターゲットにしている層には向いていない気がするのです。
また、最近の高収入者層のタワー物件離れの傾向からしても、
オーシャンビューや都心の夜景が間近にあるわけでもないタワーに
それほどの人気が生じるとは正直思えないのです。
しかも二子玉川駅とこのマンションの間にある再開発エリアのⅡ-a街区は、計画が未確定です。
高い建物が建つのかも、またマンションが建つのかもわからないのでは不安です。
せめて計画がはっきりしてから検討したいと、高級志向のターゲット層ならそう考えるはずです。
そしてその結果がどうやら販売状況に表れているようです。

よく晴れた土曜日に、物件を対岸から撮ったのが上の写真です。
物件の足元に見える多摩川緑地では多くの若者や家族連れが水遊びやスポーツに興じておりました。
そう、二子玉川は行楽地として発展した歴史をもっています。
このマンションは、この緑地に遊びにくるような子育て世代が、ちょっと背伸びをして購入する、
そんな存在なのではないでしょうか？
それにはやはり価格が高すぎました。

と、述べたことろで既に販売真っ只中、そしてまだまだ販売は続きます。
しばらくその動向を見守りつつ、この再開発の完成を楽しみにしていたいと思います。

日時: 2009年05月26日 21:29 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

武蔵野タワーズ

前回、マンション供給の“激戦地”として三鷹を取り上げましたが、
その三鷹で現在供給されているマンションの中でも特に注目の『武蔵野タワーズ』をご紹介します。

『武蔵野タワーズ』は、『パークシティ浜田山』、『二子玉川ライズ』と並んで
共に人気のある街の駅近・大規模・高級物件として業界でも注目の物件です。
ただし、昨今の低迷する不動産市況の中にあって、いずれの物件も
想定していたより販売が長期化しつつあることから、販売の動向にも関心が集まっています。

これらの物件、少なくとももう３年ほど早く販売されていたらすぐに完売できたのではないかと思います。
特に『武蔵野タワーズ』は、前回もご紹介したとおり、
生活利便性や通勤便等に優れ、あらゆる世代のあらゆるライフスタイルに対応できる街、
三鷹の駅前にあります。
しかも敷地内にスーパーやクリニック、託児施設などをもつ複合開発。
さらに武蔵野市では初となる超高層タワーです。
都心や湾岸のタワーマンションとはまた違った眺望や開放感を楽しめるはずです。
地盤もよく、制震構造、スケルトン・インフィル工法、仕様、設備・・・
物件のセールスポイントを挙げると、“超人気物件”となる要素を充分持っています。

しかし、伝え聞くところによりますと、
「想定していたターゲットの来場が少ない」とはどうしたことでしょう？
単に昨今の不動産市況のみの問題ではないような気がします。

では三鷹の駅前のタワー物件の想定されるターゲットとはどういう人達なのでしょうか？
三鷹は前述したように、多くの価値観やライフスタイルを受け入れる街だと思います。
よってシングルから超高級仕様の大型住戸まで幅広いニーズが存在していると思います。
そして『武蔵野タワーズ』はそのすべてのニーズに対応すべく
３０㎡台の１Ｒから１００㎡を超える大型住戸まで、間取りのバリエーションを豊富に供給しています。
ところが、三鷹は中央線の特別快速の停車駅でかつ総武線と東西線の始発駅、
しかも駅徒歩2分のタワーマンションです。
どんなにコストカットしてもそこそこの価格になってしまいます。
と、なるなら、あくまでも個人的な意見ですが、１Ｒと１ＬＤＫは不要だったのではないかと思います。
三鷹ではシングル向けの住戸は比較的コンスタントに供給されています。
よって、そこは他の物件にお任せし、高級路線を追求するなら
高収入もしくはお金持ちのファミリー及び高齢者に特化するか、
駅前のタワーマンションという特徴ある立地に着目するなら、100㎡以上の間取りもなくし、
少々仕様を落として、
ディンクス及び比較的若いファミリーに特化した方がよかったのではないかと思います。
今のままではあらゆるニーズに対応しながら、あらゆるニーズに中途半端だと思うのです。

と、勝手なことを無責任に述べておりますことをお許しください。
いずれにしても間違いなく三鷹の“ランドマーク”となる上質な物件です。
あまりぶざまに値引きしたり、ダラダラと販売を長期化してほしくないというのが正直な思いです。
ここは販売のご担当者にがんばっていただき、スカッと早期完売にご尽力いただきたいものです。
決してイヤミではなく、心から今後の販売に期待し、販売の推移に注目していきたいと思っております。

日時: 2009年06月17日 23:50 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

輝くお台場のティアラ

前回、“埋立地”の中で最も人気の高い街「豊洲」を訪問いたしましたので、
そこから『ゆりかもめ』に乗って、これまた人気のお台場にも足をのばしてみました。
“埋立地”なので、個人的にはあまり注目している街ではなかったのですが、
何度か近くを通りかかるたびに目にするあるマンションの外観に、実はかなり魅かれています。
それは平成18年に竣工したお台場初の分譲タワーマンション、『ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ』です。

ワインレッドの外壁もさることながら、なんと言っても最上部の“ティアラ”が魅力的です。
夜になるとその“ティアラ”が輝くと聞いていたので、すぐ近くのお台場海浜公園で、
あたりが暗くなるまでしばし待つことにしました。

お台場海浜公園もまた都心にほど近い公園らしいステキな公園です。
“海浜公園”とはいいながら、東京湾の奥ですから、まるで湖に面した公園のように穏やかです。
しかも対岸には品川のマンションやオフィス街が眺められ、もちろんレインボーブリッジも目の前です。
夏至の直前で、なかなか暗くならないのですが、とても有意義な散歩を楽しめました。

あたりがやや暗くなってくると、レインボーブリッジの周辺には続々と屋形舟が現れ、
海の上は輝きを増し始めます。
思わずカメラを手にしたのですが、夜景を撮影するつもりもなくここに来てしまったので三脚がない・・・。
ゴミ箱や立ち木の枝にカメラを固定して撮影するもアングルが・・・、アングルを優先すると手振れが・・・と悪戦苦闘の末、なんとか夕闇に輝く“ティアラ”を撮影。それが下の写真です。
写真はいまいちの出来ですが、『ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ』の夜景はすごく美しかったです。
またきっと、『ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ』からの夜景も美しいことだろうと思います。
レインボーブリッジや都心方面の夜景のほか、
南側にはパレットタウンの大観覧車も綺麗な花を咲かせています。

個性的な外観には“好き嫌い”はありますが、その街のランドマークやシンボルとなり、
また、自宅からいつも美しい夜景を眺められることはすごく誇らしいことだと思います。
しかし、このステータスを手にするには、それなりの対価を支払わなければなりません。
その兼ね合いを考えた時、やはり「私は屋形船からこの夜景を楽しむ側の人間でいいや・・・」と、
少しだけ嫉妬を感じながら、しばしお台場の夜景を眺めるのでした。

日時: 2009年07月01日 17:31 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

Life & Home Solusion 代表　西澤　京子
CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者　住宅ローンアドバイザー

CFP®、CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®、およびサーティファイド ファイナンシャルプランナー®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)の商標登録で、FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の使用を認めています。AFFILIATED FINANCIAL PLANNER®、アフィリエイテッド ファイナンシャル プランナー®は、NPO法人日本FP協会の登録商標です。