住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーへ。
Life&HomeSolusionは皆様の住宅購入のアドバイザーです。
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災害に強い立地選び
マンション売買の受難
実物とのご対面
不動産不況が来る？！
マーケティングの力
おかげさまで1周年
暑い夏の終わりに思うこと
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無料相談
今週より、マンション購入のお悩み解決「マンションってどうよ？関東版」というWebサイトに
専門家として登録し、悩める購入検討者の無料相談にあたることになりました。
その理由は２つ。
１つはそのサイトの主催者であるＮＰＯ法人住宅情報ネットワークの活動趣旨に賛同したから。
そしてもう１つは、無料相談の手軽さに潜む危険に気付いていただきたいためです。
わずか数件ですが、実際に質問に答えてみて感じたのは、
思っていたより基本的、根本的な悩みが多いこと、
そして販売の現場でのひどい対応や購入後の悩みまで、質問が多種多様であることです。
しかもマンション購入者向けのサイトであるにも関わらず一戸建て住宅についての質問も多いのです。
メールでの無料相談ということが、気軽な質問と、端的な回答を求めるニーズに合っているのでしょう。
しかし、その気軽な質問の影に重大なことが隠されている気がしてなりません。
気軽に質問、でも気軽に回答できずにいます。
例えば住宅ローンに関する質問で、年齢と年収、借入希望金額を提示して、
この条件で、借入できるか？といった内容がとても多いのです。
一般論で言えば、審査金利で計算してみて、
返済比率が概ね２５％程度以内におさまっていればＯＫということなのでしょうが、
１０人１０色、家計も１０家庭１０パターンのはずです。
一概に「大丈夫」とか「無謀」とはとても言えません。（書けません）
ところが、質問者は端的な答えを求めているようです。
もちろん、深刻な質問もありますが、それならなおさら端的な回答はそれこそ無謀です。
人生の最も大きな買い物の決断は、
わずか数行の質問と、一言の判定で導かれてはならないと思います。
それに少しでも気付いてほしいと日々思うのであります。
無料相談もうまく利用しつつ、少なくとも予算決めや住宅ローンの選定の際には
有料ですが、詳細なプランニングのお手伝いをさせていただきたいと思うのであります。
来週以降、Ａｌｌ Ａｂｏｕｔ ＰｒｏＦｉｌｅというサイトにも専門家登録し、
不動産売買の質問や悩みにメールで回答していく予定です。
気軽に質問、しかし私は真剣に受けとめて、丁寧な回答を心がけていくつもりです。
契約の解除
11月下旬よりマンション購入のお悩み解決「マンションってどうよ？関東版」、12月より「All About プロファイル」というサイトにて専門家として住宅購入検討者の無料相談に対応しております。
昨年末、といってもつい２～３週間前ですが、「解約」に関する質問が後を絶ちませんでした。
年末は、販売する側にとっては一つの区切りです。
年内の売上目標を達成するために多少無理をしてでも契約獲得に動きます。
具体的には、オプションや家具等のサービス等の条件をつけて検討者に契約を促します。
その結果、今がチャンスとばかり契約してしまう人が多いのも無理はありません。
しかし、後でよく考えて「解約したい・・・」となるのはとてももったいないことです。
これまでこのブログでも、また前述したサイトの相談への回答やコラム等でも
何度も訴えてきたことは「物件探しの前に希望条件と予算を決めよう」ということです。
これができている方は、「解約」を検討することはほとんどありません。
そして、希望条件と予算を決めている方は、購入後に迷うことも不安になることもほとんどありません。
でももしやむを得ず解約を検討することになったらどうなるのでしょうか？
正式には解約は「契約の解除」と言います。
売買契約締結前には通常「申込み」をします。これは住戸を確保する意味があります。
この段階で「申込金」を払うことが多いと思いますが、金額には要注意です。
物件価格の1割程度の金額を要求された場合には、「手付金」を意味する場合などもありますので、
支払う金額の意味と、もし購入を取りやめた場合返還されるものなのか確認しておくとよいでしょう。
申込み後で売買契約書締結前までの「解約」は、通常支払った金銭は全額返還となります。
では売買契約締結後の「契約解除」の場合ですが、
これについては契約書ないしは重要事項説明書に条件が明記されていますので、
契約時に確認しておく必要があります。
通常は、「買主は手付金を放棄することにより、売主は手付金の倍額を償還することによって契約を解除できる」ということになっています。
よって、契約締結後買主の都合により契約を解除したい場合は、支払った手付金は返還されません。
この場合の買主の都合とは、転勤をはじめ、転職や退職、その他家庭の事情や心変わりなど、
ほとんどの場合がこれに含まれます。
一方で、「ローン特約」がついた契約となっていれば、
予定していた住宅ローンが審査の結果否決となり、契約を解除した場合には、
手付金は全額返還されます。
その他細かい事情については、売買契約書にのっとり、売主が判断しますので、
まずは売主に相談してみましょう。
ただし、この手付金を放棄して契約が解除できる期間には制限があります。
通常契約書では、「契約の履行に着手するまで」となっており、
これは多くの新築マンションの場合「表示登記」、つまり建物の完成を意味するようです。
正確には売主に確認しておくとよいでしょう。
この時期を超えて解約する場合、別途違約金が発生する可能性があります。
また、注意点として、施工オプションや間取り変更プラン、及び建具のカラーセレクト等の
工事を伴う変更を申し込んでいる場合、原状回復費用が請求される場合があるということです。
これについては、履行の着手前であっても、
解除を申し出るまでに変更にかかった費用を請求される可能性があります。
オプション等を申し込んでいる場合は、
契約の解除が遅くなればなるほど費用がかかる傾向にあります。
いずれにしても、契約の解除をしないよう売買契約をする前にやはりよく考える必要があるということ、
そしてそれ以上に営業担当者のうまい話につられないために、
少なくとも「予算」、それに加えて「どうしても妥協できない希望条件」を決めてから
販売センターなりモデルルームを訪れるべきです。
そして、建設現地をよく観察し、営業担当者の態度や言葉に注意を払って慎重に契約しましょう。
よい教訓になるとはいえ、手付金の放棄はあまりにも重い授業料だと思います。
無料相談その後
前回も書きましたが、昨年の11月末よりマンション購入のお悩み解決「マンションってどうよ？関東版」、12月より「All About プロファイル」というサイトにて専門家として住宅購入検討者の無料相談に対応しております。
この無料相談への回答も合わせて80件を数え、
始めた当初に感じていた「端的な回答」への抵抗感にも随分慣れてきました。
しかし、最近の自分の回答を見ていて、「よく考えてください。」「見直してみてください。」といった
購入に否定的な内容が多いことに気付きました。
そもそも相談してくるような内容ですので、何かしらの不安材料を抱えているわけですが、
それにしても「ぜひ購入に向けてがんばってください」と言える内容がほとんどないことには
かなり残念な思いがします。
いや、そのこと以上になぜ前向きな回答ができないかの理由は、
やはり無料相談ならでは気軽さに問題があるように思えてならないのです。
住宅購入の相談に応じるための必要な情報は、かなり多岐にわたります。
年齢や年収、家族構成等といった基本的な内容はもちろん、
本当に重要なことはその人の価値観や希望、要望です。
その他、現在の家計の状況や将来の展望、予測される収支計画など、
とてもメールで送れるような内容ではありません。
しかも相談は一方的であるため、相談者が書いてきた内容の範囲で回答せざるを得ず、
とかく、「詳細がわかりませんので、具体的な回答はできません。」といった
条件付の、しかも一般論としての回答内容になってしまいます。
しかし、相談者は「○か×か」の端的な回答を求めていますので、
結果、どちらかというと「×」となってしまうわけです。
それは詳細がわからないからとりあえず「×」ということです。
これは相談者にとってはものすごくもったいないことではないかと思います。
以前、マンション販売の仕事をしていた時、
多くのお客様が購入すべきか否かの判断をする際、
親や兄弟、知人、友人に相談したいとおっしゃっていました。
その時、よくお話したことは、
「相談することは一向に構いませんが、
当事者以外の方に相談されても、ぜひとも買いなさいとは言わないと思いますよ。」ということです。
購入に際し、資金援助もしなければ所有権の持分も持たないいわゆる「部外者」は
たとえ親、兄弟といえどもたいていは「ひとごと」ですので、
家計や価値観などの詳細には踏み込まず、ただ安易に
「よく考えたほうがいいのでは？」とか「もう少し時間をかけて検討したら？」などといった
当たり障りのないことを言う傾向にあります。
それは自分が相談されたらどう答えるかを想像してみるとわかります。
たとえ親、兄弟といえども、住宅に関する希望・要望や価値観、具体的な資金計画や家計の状況など
誰も詳細を把握して回答などしないでしょう。
そして、もしむやみに購入を勧めて、買った後に問題が起こったら自分のせいにされては困るため
「もっとよく考えたら・・・？」といった曖昧な回答に落ち着くわけです。
残念ながら、今私は無料相談でそのようなある意味曖昧な回答をしています。
なぜなら詳細がわからないからです。
そして、相談者は匿名であるにもかかわらず、回答する私は本名で、連絡先まで明示しています。
無責任な回答が許されないため、情報不足の際には、まずは購入を見合わせるように勧めています。
これは私としてもとても不本意なことです。
本当に住まいの購入が心配だったら、またローンの支払いや家計に不安があったら、
無料相談ではなく、相談料を払ってでもきちんと情報を提供して相談していただきたいです。
マッサージに2時間で1万円かけるより、美容院で1万円かけるより、
数千万円の買い物で、数十年の支払いに対する相談の方がよっぽど大事ではないでしょうか？
無料相談に答えながら、無料相談廃止を強く希望するＦＰの独り言でした。
日時: 2007年01月08日 23:14 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)家賃はもったいないか
最近、偶然にも「家賃がもったいないので購入を検討している」人からたて続けに相談を受けました。
しかも、それぞれ事情は異なるのですが、
いずれも購入する住宅には10年から15年程度の期限付きで居住するそうです。
本来、住宅を購入する人のほとんどは「永住」を意識して購入します。
だからこそ30年とか35年といった長い住宅ローンを組むわけですが、
なんと、実情は住宅購入者の約6割以上が、
5年以内には住み替えを検討しているというデータがあります。
その理由は転勤や転職、子供の進学、離婚などですが、確かに転職や離婚が増え、
また教育の選択肢が増している現在の社会を考えると、なるほどうなづける内容です。
ただ、もしこれだけ住み替えの可能性が高いのであれば、
マイホーム購入はかなりリスクが高いということを意味しているのではないでしょうか。
家族数の増減に応じて、また勤務先や通学先に合わせて住まいを流動的に考えられる
「賃貸住宅に住まう」という選択肢は、今や最も効率的に思えるのですが、
賃貸住宅に住み続けることには依然抵抗感が強いように感じます。
その理由は「家賃がもったいないから」です。
購入すれば住宅は自分のものとなりますが、
賃貸は一生支払い続けても決して自分のものにはなりません。
貸主の所有物であるがゆえに、リフォームしたり、新たな設備を取り付けたりすることが原則できず、
例えば建具やクロス、キッチン設備やトイレ、浴室などを新しくしたいと思っても自由にはできません。
だからそんな自由にならないものに毎月お金を支払い続けることがもったいないと思うわけです。
では、購入したとして、売主に支払った金銭はもったいなくはないのでしょうか？
そしてそれよりも購入の際に支払う諸費用や住宅ローンの利息はもったいなくはないのでしょうか？
特にローンの利息はかなりの額になります。
例えば3,000万円を金利３％で30年返済で借り入れた場合、
30年間に支払う利息は約1,550万円にもなります。
前述した相談者のように、仮に10年しか住まないといった場合には、
先ほどと同じ条件で3,000万円を借り入れた場合、10年間に約800万円も利息を支払います。
しかも頭金や諸費用も払ったうえでのことです。
さらに固定資産税や都市計画税、
マンションの場合には管理費や修繕積立金まで支払わなくてはなりません。
また、住宅を購入しても住まなくなったら貸せばよい、売ればよいと考える人は多いのですが、
これも要注意です。
もし仮に住宅ローンを利用して購入した場合、
原則本人またはその家族が居住していることが融資の条件となっていますので、
残債があるうちは住まなくなったからといって、すぐ他人に貸すことが出来るとは限りません。
また、売却する場合、その可否は
住まなくなった時「いくらで売れるか」と「いくら住宅ローンが残っているか」次第となります。
もし売却時2,500万円のローンが残っているのに、2,000万円でしか売れなければ、
残りの500万円は自分で負担しなくてはなりません。
しかも仲介手数料や諸費用がかかるため、自己資金がなくては売却は不可能です。
よって、購入する時点で、その住宅に住み続ける予定でないのであれば、
まずは賃貸住宅に住まうことを検討してみるべきでしょう。
また、転勤や転職、お子様の進学等の予定が見込めるのであれば、
単純に「家賃がもったいないから」と購入することは控えるべきでしょう。
ただ、賃貸住宅には4人以上の家族が住めるような広い物件はまだまだ少ないうえ、
それゆえにあったとしてもかなり賃料が高くなります。
また、バリアフリー等高齢者の住居としての条件をあまり充たしていないものが多かったり
ペットが飼えない、ピアノが置けないなど
賃貸住宅ではなかなか思うような生活ができない場合もあります。
ですから、ライフスタイルをよく考え、
購入するならなぜ購入しなければならないのかを今一度よく考え直してみるべきでしょう。
「住宅選びは慎重に」そして「購入前には将来の家計の試算を」です。
マンション価格上昇と人口減少
10日ほど前の日経新聞にマンション価格上昇による販売先送りの記事と
日本人が前年より5万人減少したという記事が同時に載っていました。
ここのところ、地価と建築コストの上昇、及び好条件のマンション用地の不足から
マンションの価格は軒並み急上昇しています。
特に駅前再開発物件は、その利便性向上への期待感から、
相場を逸脱しているとも感じられるような価格になっているようです。
一方で、昨年からささやかれている「人口減少時代」への突入も気になります。
外国人が増えたおかげで、人口そのものは前年よりも微増とのことですが、日本人は減少。
しかも少子高齢化は一層進んで、６５歳以上の高齢者の、人口に占める割合は
ついに世界最高水準の２０％を超えてしまったようです。
また、都心回帰の傾向はより強まり、しかも高齢者ほど都心に集まってきているようです。
この２つの傾向により、今後の住宅購入、特にマンション購入では
立地選び、物件選びをよほど慎重にしなくてはならないと痛感しています。
既に世帯数を１５％ほども上回る住宅が供給されており、空家が増えています。
人々はより利便性が高く、住環境の良い物件を求めます。
よって人気のある物件、ない物件、人気のある街、ない街の２極化が進み、
将来の資産価値を決定付けていくわけです。
今までどこの駅前にもあったスーパーも飲食店も、場合によっては病院も学校も
もしかしたら淘汰され、閉店や閉鎖、あるいは移転してしまう場所が出てくるかもしれません。
一方で、人気のある街の駅前はどんどん便利になり、お店も増えて活気を増していくことでしょう。
今、あなたが検討している物件は、街は、地域は、沿線は、大丈夫でしょうか？
将来性が見込めますか？住み替えが必要になった時、売れますか？貸せますか？
都心の好立地物件を中心に進んでいる価格上昇の波に、
ただ便乗しているだけの物件ではありませんか？
そして価格上昇、金利上昇の気運にあおられて、あせって検討していませんか？
ここ最近の定番キメ台詞で申し訳ありませんが、
「心配になった方は、ぜひご相談にお越しください。」
気になる「新価格」
最近のマンション価格の上昇がどうしても気になります。
特に既に完成している物件が、販売する時期をあえて遅らせ、
「新価格」あるいは「新々価格」と銘打って価格を吊り上げていることには納得できずにいます。
製造原価や流通、広告等のコストの積み上げにより価格が決まる他の商品に比べて
不動産は需要と供給のバランスにより価格が決まる部分が大きいため、
同じコストで造られた物件であっても、
販売のタイミングにより価格が大きく変動することは充分ありえることではあります。
しかし、これまでの概念では「完成在庫」だったものが、
今年から「在庫ほど高値」というのは、本当にあるべき姿なのでしょうか？
そして都心の一部の地域の事態ならまだしも、郊外のあちこちでこの傾向が見られることには
「便乗値上げ」の疑いを抱かざるをえません。
思えばバブル経済はまさしく不動産の急騰が招いたものでした。
まるで日本経済全体が熱にうなされていたかのような景気と株高、不動産高、金利高・・・
後になってしまえば、「なぜあんな経済が異常な状態の時に、
わざわざ割高な不動産を皆買ってしまったのか？」と思いますが、
バブルの真っ只中にあっては「今手に入れないと二度と購入できない」という風潮がありました。
その全体的な気分みたいなものが「景気」なのですが、実に怖いなぁと思います。
実感はないけれど、現在戦後最長の景気拡大の中にある。
昨年より地価が上昇に転じた。
都心の好立地のマンション用地取得が難しくなってきている。
ゼロ金利解除と景気拡大で金利は上昇傾向にある。
・・・「今こそ急いでマンションを買わないといけない！」と思わせる状況が揃いに揃っています。
でもその論調、風潮、気分、あるいはデベロッパーの戦略に騙されてはいけません。
確かに地価は上がっているけど、個々の物件の立地がそれなりの需要と収益性をもっているのか、
希少性はあるのか、利便性の向上は見込めるのか、予定通りの開発が進むめどはたっているのか、
きちんと見極める必要があるのだと思います。
そして金利についてもしかりです。
長いこと低金利の時代が続きましたので、
特に若手の営業担当者や、金融機関の担当者ですら４％や５％のローンのイメージがありません。
そしてバブル以前にもローン金利が７％や８％だった時代があったことも知りません。
よって今だに馴染みのある１％台の優遇金利へ誘導しがちですが、
それが抱えるリスクとその可能性をも甘く考えていると思われます。
数十年の長い目でみれば、今はまだまだ低金利、長期借入の原則はやはり長期固定金利です。
未来は誰にもわかりませんが、過去から学ぶことはできます。
また過去から未来を予測することも、ある程度はできます。
あせらず家計と物件を見極め、豊かな将来を描ける住宅購入を共に目指しましょう。
住宅と保険
人生における大きな買物の代表格が住宅と保険です。
しかし、保険についてはあまり大きな買物の認識がないようです。
住宅に関してはその価格が一目でわかるのですが、
保険については、月々の保険料のイメージしかないのでしょうか？
数千万円の保障を買ったとしても、それが必ず支払われるとは限らなかったり、
いつ支払われるか確定していなかったりするからかもしれません。
そんな保険について、とある生命保険会社のテレビＣＭが気になります。
「あなたのご予算お知らせください。」「予算の範囲内で提案いたします。」
保険って予算ありきで選ぶものではないのでは・・・という違和感です。
こと住宅においては予算ありきだと強く主張してきました。
どんなに気に入った住宅でも、高い買物だけに予算オーバーでは家計が破綻しかねません。
何をおいてもまずは無理のない資金計画から予算を出し、
その範囲内で物件を選択すべきだと思います。
しかし保険は予算ではなく、「必要な保障は何か」を考えて選ぶものだと思います。
もちろん、予算は全く関係ないわけではありませんが、
「月々いくらまで保険に支払ってもよいか」という発想で保険を選ぶから
昨今話題になっているように、
契約者が全く把握していない『特約』において『不払い』が発生するのではないかと思います。
つまり予算の範囲内で、不要な保障も買ってしまっているというわけです。
そして住宅と保険のもう一つの大きな違いは、
住宅が必要不可欠なものであるのに対して、保険は必要不可欠ではないということです。
自動車保険や火災保険等はある部分は必要ではありますが、
概ね保険は価値観によってその必要度が異なります。
あらゆるリスクに対して保険で備えることに安心感を抱く人がいる一方で、
リスクに対して無防備で、「なんとかなるさ」と思う人もいます。
また、何事にも貯蓄で対応しようとする人もいます。
私はできるだけリスクに対して貯蓄で備えたいと思っています。
それは私が必要としている保障がそれほど大きくないからです。
また、保険に加入する安心感より、元が取れないかもしれない保険料が無駄と考えてしまうからです。
住宅は予算、保険は必要性で選びましょう。
社会保険も保険の一種です。
既に加入している社会保険の内容をよく把握し、
何が自分にとって不足か、また何が不安か考えましょう。
くれぐれも「少ない保険料で大きな保障」などという言葉に惑わされないように。
その言葉の意味するものは「支払われる可能性の少ない大きな保障」なのですから。
やさしい人、やさしい駅、やさしい街
実は４月上旬に足を骨折し、全治６週間と診断され、松葉杖生活を送っておりました。
先日やっと松葉杖とギブスから解放され、普通に歩けるようになったわけですが、
現地調査が欠かせない「不動産アドバイザー」として、それはそれは不自由な６週間でした。
しかし一方で貴重な経験でもありました。
身体が不自由な身になってみて、はじめて気がついた人のやさしさ、
そして社会的弱者に対していかに東京は厳しいかを・・・
人間の適応力はたいしたものだと思うのは、最初は不自由極まりなかった松葉杖も、
３日もすれば慣れて、無謀にも電車に乗って現地調査に出かけられるようになったことです。
そんな中、身近で一番「厳しい」と感じたのは、ＪＲ御茶ノ水駅です。
私のオフィスの最寄り駅であるＪＲ御茶ノ水駅は、改札とホームをつなぐ階段が狭くて傾斜がきつく、
しかもエレベーターはもとよりエスカレーターすらありません。
はらはらしながら階段をおりても、ホームもまた幅が狭く、
その割に中央線と総武線の乗り換え客でごった返し、そこでもはらはら・・・
誰かにちょっとぶつかっただけも、安定感を欠く負傷者には一大事なわけで。
御茶ノ水駅は１日２０万人が乗降し、周辺に大学病院等大規模な病院が複数あるにも関わらず、
駅の構造は、とても高齢者や身体の不自由な方が通院できる状況ではありません。
人によっては前日から近くに宿泊したり、一駅前で降りてタクシーを利用し通院するとか。
そこで、大学病院の医師たちがバリアフリー化を求める署名活動を行い、
数千件の署名をＪＲに提出したとのことでしたが、いまだにまったく手付かずです。
神田川とその護岸の土留めの壁にはさまれた立地条件が、工事を難しくしているようで、
ＪＲ側としては、２０１０年までには対応する予定のようですが、1日も早く実現してほしいものです。
それに対して最近開通したつくばエクスプレスのバリアフリー化はさすがです。
どの駅もエスカレーターとエレベーターが完備され、階段や改札も広く、
高齢者にも病人にも負傷者にもやさしい駅です。
またこの沿線のほとんどの駅前が再開発等で整備されており、ロータリーは広々としています。
歩道も階段も幅が広く、また段差も少なく、とても歩きやすいです。
高齢化が進むこれからの日本では、やはりこうした街づくりが望まれると痛感しました。
ちなみに松葉杖で電車に乗り込むと、席を譲ってくれたのは、きまって中高齢の女性でした。
逆にまったく見向きもされなかったのは、平日の夜の丸の内線。
酔っ払いと残業疲れの乗客が多いせいか、座席で熟睡か携帯メールに夢中で、迷惑顔かしらんぷり。
わずか１０分程度の乗車でしたが、片足で立ちっぱなし、本当に辛かったです。
やはり人の痛みがわかり、また自分に余裕がないとやさしくなれないのだと、これもまた痛感しました。
今後はより一層のやさしい駅とやさしい街づくりを期待し、
また私は心に余裕を持ち、やさしい気持ちを持ち続けるよう努力したいと思います。
新潟中越沖地震から学ぶこと
事情があって３週間、ブログ更新をお休みさせていただきました。
前回のブログを書いたのが、新潟中越沖地震があった日なので、
あの大地震から３週間が経ったことになります。
住民の皆さんはいまだ不自由な生活を強いられており、本当にお気の毒です。
復興を信じて、この夏を乗り切って欲しいと思います。
さて、今年に入ってから２回も大地震があり、
関東大震災も近い将来、ほぼ間違いなく再来するとの見通しであり、
今回の地震に限ったことではありませんが、
やはり「いつかは自分たちの身にも降りかかる災害」についての備えが必要だと痛感します。
不幸にも被災してしまった方に対する支援を行うことはもちろん、
身をもって体験した被災者の方々から学び、それを教訓として、
「いつか来る」大地震に万全の備えをしたいものだと思います。
被災地の映像を見るに、古い木造家屋の倒壊が目立ちます。
既に指摘されているように、
昭和５６年の建築基準法改正による新耐震法以前に建築された建物の耐震性には
相当の注意が必要であることを再確認していただきたいのです。
耐震性を向上させるための改修工事に助成金を払っている行政も多いことから、
まずは自分の家の耐震性を現在の基準まで引き上げる自助努力をすべきです。
また、賃貸住宅でも同様です。耐震性に不安のある住宅に賃料を払ってまで住む理由はありません。
住み替えや家主への交渉は金銭的にも精神的にも負担を強いられますが、命には変えられません。
新築住宅、特にマンションの耐震性には目を見張るものがあり、
新築マンションならほぼ心配は要らないと思いきや、
家具の倒壊で死傷する場合もあり、安心はできません。
また、自分の家が地震に耐えられても、
緊急車両の通行を妨げる道路の損傷や道路沿いの家屋の倒壊、
水道、ガス、電気等のライフラインの切断により、
結果として被災者となってしまう場合もあります。
家が無事でも避難生活を余儀なくされることも想定して、
非常食や飲料水、携帯ラジオ、懐中電灯等の準備がなされているかも確認したいところです。
さらに、「人は災害に対して楽観的」との指摘があります。
「まさか自分には大災害は襲い掛からない」とか「自分は大丈夫」という全く根拠のない過信は捨てて
「数時間後に未曾有の災害がまさに自分に襲い掛かるかもしれない」という危機感をもち、
出来る限りの備えをすべきだと思います。
自分の家は最新の耐震基準を満たしていますか？
家具の固定や住宅内の避難経路の確保に対策を施していますか？
非常用持ち出し袋の用意はありますか？
最低３日分の食料、飲用水の確保はしていますか？
万が一の避難場所と避難経路を知っていますか？
家族や勤務先との連絡手段の確認と周知徹底を行っていますか？
万が一の際には、地域全体が被災者となり、援助もあてにはなりません。
人を頼る前に、行政に頼る前に、自分でできることをまず行いましょう。
「自分の生命と生活は自分で守る」これを機会にぜひ見つめなおしたいものです。
暑い夏の終わりに思うこと
8月23日に処暑を迎え、暑かった今年の夏もいよいよ終わりを迎えようとしています。
それにしても変な夏でした。
梅雨前には空梅雨・猛暑が伝えられていたにも関わらず
その後梅雨空が続き、そして7月中はなかなか梅雨が明けず、明けたと思ったら記録的な猛暑。
「地球温暖化」の影響が直に感じられるようになってきたように思います。
災害についてもそうですが、「地球温暖化」に対して私たちはどこか「ひとごと」です。
大規模災害も「まさか自分たちの身には起きないだろう」とたかをくくり
「地球温暖化」も「私が何かしたからといって微々たるものだし・・・」とまるで無関心・・・。
と、書いている私もかなり「ひとごと」で
地球のことを考えるのは政府レベルや世界規模の話であると思っていました。
でも、私が夏になると決まって訪れていた南の島の珊瑚礁が
白化現象により死滅の危機にあると聞いて、なんだか急にあせってしまいました。
前々回のブログでも触れましたが、
地震のようにその発生についてはどうすることもできないものでも
それに対する備えは自分たちの命を守る上で必要不可欠なのです。
その備えを怠ることはすなわち自らの命を危険にさらし、それだけなら自業自得ですが、
場合によってはそれが他人の命をも奪う可能性があるということを認識しなくてはならないと思います。
予期せぬ自然災害に対しても、いくらでも対処の方法があるのです。
つまり近い将来起こるとされている関東大震災についても、
さらに地球規模で進行する地球温暖化についても
私たち個人でできることはまだまだたくさんあり、
特に住宅を検討している人たちには、この点をよく考える良い機会だと思います。
現在新築住宅をはじめ、家電製品など、
新しい商品の省エネルギー性能には目を見張るものがあります。
先日、30年以上前に購入したという古い扇風機が使用中に発火し、
それが原因で亡くなられた老夫婦の悲劇がニュースになっていました。
「物持ちがよい」という本来は良い事が、
今では良くない結果をもたらすことが多くなってきたように思います。
エアコンをはじめ冷蔵庫や洗濯機、掃除機など省電力でこれまで以上の効果を発揮する家電製品、
断熱性能が高い住宅、免震構造や制震構造など耐震性に優れたマンションなど、
これらの家電製品を選び、このような住宅に住むだけでも
大規模災害や地球温暖化への自助努力をしていることになるのではないかと思います。
新しいものに買い換えることは贅沢と思う方も多くいらっしゃるようですが、
その考えにも限度があるように思います。
築30年を超えた住宅や20年以上前の家電製品には大きなリスクがあります。
費用負担はありますが、耐用年数を考慮し、
より新しいものへ変えることは必要なのではないかと思います。
今年の暑い夏に起こった大地震と珊瑚の白化現象。
「ひとごと」ではなく、いずれ自分たちに降りかかってくる問題として
今からできることを少しずつ始めてみませんか？
費用はかかりますが、それを放置した先にはさらなる大きな費用負担となること、
そして最悪の場合、お金では解決できない問題となることを認識する必要があるのだと思います。
おかげさまで1周年
本日、Ｌｉｆｅ ＆ Ｈｏｍｅ Ｓｏｌｕｔｉｏｎ はおかげさまで1周年を迎えました。
ご相談にいらしていただいた方々、そして私の事業を影ながら支えてくださった
多くのお取引先・提携先の皆様、そして知人、友人、家族に感謝申し上げます。
本当にありがとうございました。
これからも「幸せな住宅購入」を増やすべくがんばりますので、よろしくお願い申し上げます。
さてこの1年、いろいろな想定外なことがありましたが、
最も大きな想定外は、相談にこられる方のほとんどが、
購入したい物件を決めてから相談に来られるということです。
しかもその多くが数日後に結論を迫られており、皆さん、とてもお急ぎなのです。
やはり相当困った状況にならないと、第三者に相談しようとは思わないのかもしれません。
事業開始前は、逆にほとんどの相談者はこれから物件を探そうとする方で、
予算設定やエリア選択、住宅ローンの基礎知識等についての相談が
ほとんどではないかと思っていたわけです。
購入したい物件を決めてしまっていると、私の出す結論は
「安心して購入してください！」と背中を押すか、
「やめた方がよいのでは？」と再検討を促すかのどちらかになるわけですが、
後者の場合、多くの方はひどく落ち込んでしまいます。
せっかく前向きに検討してきて、当然物件を気に入り、
既に入居を楽しみに考え始めた矢先、「この物件を買ってしまうと家計は破綻するかも・・・」となると
誰でもショックです。
でももしそうなることが予測されるのだとしたら、少なくとも契約前にわかってよかったということです。
そしてできれば、物件を探す前に相談に来ていただきたかったな～と思うわけです。
日当たりがよく、環境がよく、駅にも近くて、広くて、新築で、利便性も高くて・・・と
住宅に対する希望条件は物件を見れば見るほど増えていきます。
そして予算も確実にアップせざるを得なくなります。
でも人生、住宅だけが全てではありません。
1人で悶々と悩まず、できれば検討を始める前に、そして良さそうな物件を見つけた後でも
もし自分の住宅購入に不安があったら、ぜひご相談にお越しください。
数千万円という高すぎる価格に惑わされることなく、わかりにくい住宅ローンの金利に振り回されず、
さらに営業マンの巧妙なセールストークに騙されないために、
ぜひぜひ今後ともＬife & Ｈome Solutionをご利用ください。
今日からまた新たな気持ちで２年目に突入します！
日時: 2007年10月21日 22:33 |パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)マーケティングの力
“マーケティング”とは簡単に言うと「顧客のニーズをつかむこと」と認識しておりますが、
不動産業界の、特にデベロッパーの多くの会社にはこの概念がかなり欠けている気がします。
なぜなら不動産はこの世に二つと同じものがないほど個別性が高く、
多くの顧客のニーズを捉えたところで、それと同じものを量産することは不可能だからでしょう。
特に分譲物件は、各物件はたった1件のお客様に買っていただければそれで充分であり、
仮に購入後に不満を感じたとしても、また大きな満足を得たとしても、
二度と同じ物件を作ることはできないため、結果についてもあまり興味がないのでしょう。
もちろん、マーケティングに力を入れ、大きな利益を追求している会社を私はいくつか知っています。
しかし、メーカーや流通業界等のマーケティングに比べるとそのレベルの低さにしばしば驚かされます。
最近、まったくの偶然ですが、
同じデベロッパーのマンションを検討している方が4件ほど立て続けに相談に来られました。
そのデベロッパーは上場企業で、かなり名前の知れた会社です。
相談に来られた方々の検討している物件はそれぞれ別のエリアにある異なる物件ですが、
驚いたことにその4件全員がそれぞれ検討中の物件を購入してよいか迷っており、
その理由は4件ともほぼ同じであり、以下の３つに大別できます。
１．間取りが気に入らない。
２．そのマンションの売れ行きがあまりよくなく、竣工時に完売しない可能性が高い、
もしくは既に完成していて、売れていない住戸は大幅な値引き販売をしている。
３．営業担当者が強引で、あまり相談にのってくれない。
そこで図面を見ると、すぐにその理由がみえてきました。
購入する人のニーズをまったく捉えていないのです。
つまり“マーケティング”してない物件だということです。
詳細についてここでご紹介することは差し控えますが、各居室の広さや間取り、
隣接する建物との位置関係や敷地配置、住戸構成などいくつも“売れにくい”要素を見つけました。
はっきり言って「どういう人が住むのか」がまったくイメージできないのです。
購入検討者の方はほとんど気付いていないと思われますが、
“間取り”にも流行りがあり、人気のあるなしは極端に分かれます。
また“広さ”や“設備・仕様”などにも最近の傾向があり、
それを捉えていない物件の売れ行きは決して良くありません。
やはりこの世にたった一つしかない不動産物件であっても“マーケティング”が必要なのです。
多くの商品は、“マーケティング”が成功すると“売れ筋商品”となり、大きな利益をもたらします。
不動産には“売れ筋商品”という概念はしっくりきませんが、
“マーケティング”に成功した物件は、間違いなく販売スピードが速くなり、また相場より高く売れます。
よってやはり大きな利益をもたらすわけです。
最後に上記の事例の３、営業担当者の態度について。
“マーケティング”は営業担当者に方向性を与えます。
つまりこの商品のターゲットはどんな人で、どんなライフスタイルのどんなニーズを捉えた物件なのか、
それを理解できずには売れません。
とりあえず来たお客様のニーズに関わらず、一様におすすめしても、多くの場合断られるのがおちです。
営業担当者も人間ですから、多くの人に断られると気分は相当滅入ります。
その結果、だんだんモチベーションが維持できなくなり、お客様に親身になれないのです。
そんな悪循環に陥っているデベロッパーに、
ぜひ“マーケティング”を取り入れていただきたいと思います。
そして購入検討者は、逆にデベロッパーの“物件開発の姿勢”を捉える目を持ちましょう。
入居者のニーズを考えずに造られた住宅にははっきり「ＮＯ！」と言ってやりましょう。
これは売主、買主お互いの今後の幸せのためなのです。
不動産不況が来る？！
昨日よりYahoo! JAPANのＰＲ企画、『マンショントレンドナビ新春号』が掲載開始となりました。
年末年始にかけて執筆した力作ですし、また今年の不動産市況を予想した内容となっておりますので、
量は多いのですが、よろしければご覧ください。
http://promotion.yahoo.co.jp/realestate0801/index.php
さて、『マンショントレンドナビ新春号』でも書きましたが、日経新聞にて今日、
「首都圏の新築マンションの供給量昨年対比18％減」
そして「コスト増で価格高騰」を報じておりました。
ここ数年続いた「低価格」そして「豊富な供給量」時代が終焉を迎えていることを伝えています。
しかし本来なら「低金利」も終焉となるべきところでした。
それなのにアメリカのサブプライムローン問題の影響から予想に反して金利は上がらず、
結果、まだまだ低金利が続いております。
にもかかわらず、「不動産不況」という言葉だけは出てきました。
私もこの「不動産不況」は近い将来に来るべきものと覚悟しています。
というか、むしろこれを歓迎しているといってもよいと思います。
これまで「不動産価格下落」と「低金利」という購入者にとっての二つの大きなメリットの下で
あまりにも安易な住宅購入を量産してきたと思います。
ここ数年続いてきた景気回復では、企業の業績は過去にないほどの水準で上がる一方、
労働者の賃金は一向に上がりませんでした。
そのため、企業のみが儲かり、家計分野の消費はいまだ低迷しています。
そんな中、「景気上昇」という言葉だけが一人歩きし、
それにつられて「不動産価格の上昇」を安易に受け止め、
結果として収入の上昇が見込めないまま予算オーバーな住宅購入を進めてしまうという
風潮がここ１～2年蔓延していたような気がします。
とはいえ、ここ数ヶ月はマンション購入検討者たちも“様子見ムード”。
そりゃそうですよね。
賃金の上昇率に比べて物価や不動産価格が上昇し過ぎましたから。
よって現在の不動産市況は二極化がかなり顕著になりました。
立地がよく、希少性の高い物件は高くても売れ、
逆に郊外の交通利便のよくない物件は値引きしても売れない・・・・。
しかしこの郊外での“買い手市場”はある意味チャンスでもあります。
物件を見極める力があれば相場より安く、
資産価値のある物件を手に入れられる可能性が高いのです。
今こそ販売担当者の言い分に従うのではなく、
物件の価値を見極めましょう。
「安売り物件」と「お買い得物件」はまさに紙一重なのです。
実物とのご対面
本日よりso-net住まいのブログ『知って得する不動産選び必勝講座』に
提供したコラムが掲載となりました。
住まいに関する質問や悩みに専門家が回答するというブログですが、
今回は「住宅購入のタイミングは、子供の小学校入学前がベストですか？」という質問に回答しました。
よろしければご覧ください。
http://blog.so-net.ne.jp/myhome-sodan/2008-01-29
さて先日、ご相談を希望されるお客様のお宅にうかがう機会があったのですが、
その地は、６年ほど前、私が販売を担当した物件が駅前に建つ街でした。
相談が終わって駅に向かうついでに、久しぶりに現地を訪れましたが、
なかなか堂々としていて、なんとも嬉しくなりました。
大規模タワー物件でしたので、販売戸数も多く、
また販売準備期間を含めて約１年も通った街ですので、懐かしさも感じます。
新築分譲マンションの多くは「青田売り」、つまり建物完成前から販売を開始し、
多くの方は実物を確認できないまま売買契約を結びます。
よって、内覧会で初めて実物を見ることになり、良くも悪くも衝撃的な対面となります。
中には思い描いた部屋と違っていて、泣き崩れる方もいらっしゃるとか。
そしてそれは営業担当者にとっても同様です。
内覧会で「こんなはずじゃなかった・・・」と購入者を悲しませないように、
できるだけ情報を収集し、模型や図面を繰り返し確認してお客様にお伝えしようと努力するのですが、
特に日当たりや眺望については予想を下回る結果になることもあり、
実物とのご対面はドキドキです。
ただ、これまでの経験から私が感じたことは、
模型や図面から想定したものと実物とは、良くも悪くも実物の方が強調されるという点です。
つまり、模型や図面で「良さそう」と思った部分については実物は予想以上に良く、
逆に「狭いなぁ」とか「圧迫感がありそう」などと思った部分の実物は、
予想以上に良くないということです。
私はこの経験を活かし、購入検討者には、特に良くなさそうな部分を過剰に指摘するようにしています。
特に間口が狭く、奥行のある細長い居室や、梁が何箇所も天井を横断している場合には要注意です。
また、柱や収納がでこぼこして整形でない居室は家具の配置がしにくく、
家事導線の良くない間取りは、実際かなり不便を感じる可能性があります。
とかく人は自分の選択は間違っていなかったと判断したい傾向にありますが、
契約前には、楽観論は捨て、よく確認すべきでしょう。
さて、販売を担当したマンションの話に戻りますが、
販売担当者はいつも必ず内覧会や引渡しの担当になるとは限りません。
特に大手の不動産会社では担当部署が異なり、
営業担当者の一部の人しか実物を見ることはできません。
よって、私も自分が担当した物件の全てについて実物を確認できたわけではありませんが、
少なくとも外観は見に行くようにしています。
そして見に行くと必ずといってよいほど感動します。
植栽や外観、エントランスなど外から見える部分は概ね実物の方が良く見えるようです。
やはりその大きさや存在感がイメージを良くしているのかもしれません。
中でもタワー物件は、そこへ向かう途中からその姿を示し、圧倒的な存在感で迎えてくれます。
エントランスの前に立つと、少し身震いがするほどです。
そんな感動を購入者全員が感じてくれたらいいなぁ。
そして自分の部屋に入ってもなお、「わぁ！ステキ！」と感動してくれたらいいなぁ。
その感動こそ、我々のような仕事をする者のモチベーションの一つとなるのです。
マンション売買の受難
「購入後の生活まで考えたアドバイスを！」
「現物を見ることなく契約しなければならない検討者に的確な情報提供を！」
これを目指して独立、開業して2年弱。
しかしこの間に業界には大きな“変化”が到来しています。
住宅金融公庫が住宅金融支援機構にかわり、
『申込時金利適用』の新規融資が一部を残してなくりました。
物件価格は昨年を中心に上昇、
今や首都圏では標準的なファミリータイプでも4,500万円～5,000万円の予算が必要です。
金利も軒並み上昇、超長期固定金利で３％前後、
10年固定金利は優遇金利適用でも２％台の後半に突入しました。
にもかかわらず、“景気拡大”といわれつつも一向に上がらない賃金。
そして食品や原油を中心とした物価上昇・・・
その結果、供給は減っているのに、在庫は大幅に増え、値引きしても売れないマンション。
値引きされても購入に踏み切れない検討者、さらに契約後も不安が絶えない購入者。
開業当初は、マンション購入について「相談料を払って第三者に相談する」などという価値観を
なかなか受け入れがたかったためか、
相談に来られる方は金銭的に余裕のある方が多く、私は背中を押すだけでよかったのです。
しかし、最近の相談者はいろんな意味で“ギリギリ”の方が多く、
アドバイスするのに、頭を悩ます状況が多々あります。
例えば今日初めてモデルルームを訪問したのに、明日の契約を迫られるとか、
現状の金利でローンの支払いがギリギリなのに、引渡しまで2年もある物件の契約が迫っているとか。
よって最近では相談者と共に販売の現場に出向くと、売り手はつくり笑顔の下で鬼の形相です。
そして相談者はそれに怯える赤子のようです。
こういう売り手にとっても買い手にとっても受難の時代だからこそ、
もっと「丁寧な販売」と「慎重な検討」が求められているのだと思います。
専門家の私でも判断に迷うような条件交渉は、お互いに避けるべきでしょう。
先々週くらいからくどいように書いてきましたが、
購入検討者はくれぐれも強い力に無理やり押し流されないよう、踏ん張ってください。
そしてこういう時こそ、“第三者のアドバイザー”をフル活用してください。
本日、7月の住宅ローン金利が公表され、20年以内の金利の上昇を見て、
“受難の時代”を切り抜ける覚悟を胸に、背筋の伸びる思いがするのでした。
災害に強い立地選び
9月1日は『防災の日』。そしてその前後1週間は『防災週間』です。
“防災”については、この時期だけ考えればいいという問題ではないのですが、
最近、集中豪雨もあり、多くの場所で災害が起きて、衝撃的な映像なども目にする今こそ
住宅購入においても災害に強い立地や物件選びを考えたいものです。
まず行政などが公開している各種「ハザードマップ」には目を通しておくべきでしょう。
特に川沿いや傾斜地、崖のある地域などは、過去に浸水やがけ崩れ等の被害がなかったか、
そして今後も起こる可能性がないか、実際に現地にも出向いて確認すべきです。
しかし、最近の集中豪雨や大地震では、
こうした「ハザードマップ」等で予測されている範囲を超えているものが多く、
被害にあわれたお年寄りが、「もう何十年もここに住んでいたが、こんなことは初めてだ。」などと
言っている光景を見ると、いったい何を頼りにすべきなのか・・・とも思ってしまいます。
ただ、明らかに川が近く、付近よりも低地となっている場所なのに、
そして「ハザードマップ」で危険性がうたわれているにも関わらず、
そのような場所で半地下住戸や地下駐車場のあるマンションが建てられていることには
やはり無神経さを感じてしまいます。
もちろん、かなりの排水能力をもっているのかもしれませんが、
“未曾有”の災害が多発しているだけに、
わざわざそんな立地でリスクある物件を買う必要はないのではないかと思います。
傾斜地や崖地でも同様です。
世に知られている高級住宅地を思い起こしてください。
そのほとんどは武蔵野台地など高くて安定した土地にあります。
昔から人はそうした安全性の高い土地に優先的に住んできたわけです。
そして、比較的単純な土地の見分け方、それは“墓地”の近くです。
もちろんその理由はお墓が流されないためです。
通常、マンションの窓先にお墓が見えることはあまり好まれないのですが、
見方を変えると、将来そこに新しい建物ができる心配がなく、
また災害の可能性が低い立地であることが多いので、安心な立地といえます。
もう一つ、わかりやすいのは“地名”です。
“台”とか“山”などという文字の入った地名は、比較的高くて安定した土地に多く、
一方“川”とか“沼”、“谷”、“津”などは低湿地を示すことが多いといわれています。
住宅があまっている時代です。
安いからといって、災害のリスクの高い立地は避けるべきです。
地盤や地形に加え、道路や排水対策、避難経路などもよく確認して立地を選びたいものです。
それも“防災”のための自助努力の一つだと思います。
ＭＲでのＦＰ相談会
ここ数年、モデルルームにおける集客イベントのひとつである『ＦＰ相談会』が
保険会社に所属するＦＰに占拠されています。
以前は“独立系ＦＰ”、つまりどこの会社にも属さず、
完全に第三者の立場をとるＦＰが相談にあたっていることがほとんどでした。
保険会社に所属するＦＰは保険の募集の一環としてＦＰ業務を行なっていますので、
モデルルームでの『ＦＰ相談会』を無償で引き受けます。
しかも相談は１回では終わらず、提案書等を渡す目的で再度の来場を促すので、
売り手側にとっても顧客が最来場してくれるため、メリットがあります。
ところが、私のところに相談にいらっしゃる方の中でこうした『ＦＰ相談会』で相談され、
その場で予算設定や購入の“お墨付き”をもらったというケースを検証すると、
その提案内容に疑問を感じることが多く見受けられます。
そもそも『ＦＰ相談会』で相談したのに、
再度相談料を支払って同じＦＰの私のところに相談にいらっしゃるわけですから、
よほどの疑問や不安を感じたからこそとは思いますが、
それにしてもこのような事態、やはり問題なのではないかと思います。
しかも最も危惧するのは、“保険の見直し”についてです。
住宅購入の不安を解消するために『ＦＰ相談会』に参加し、そこで保険の見直しを勧められる。
そして勧められるがままに既存の保険の解約、及び新規加入を行なう。
保険会社に所属するＦＰが相談にあたるのですから、ある意味当然のことなのでしょう。
しかしそれは時に相談者の住宅購入を支援する内容になっていなかったり、
また新たな保険の加入が家計への負担になっている場合も多々見受けられます。
以前実際あったケースですが、保険会社のＦＰにより全面的に保険の見直しを勧められ、
加入した保険において、専業主婦の奥様の死亡保障がご主人の倍以上もあったケースがありました。
これは明らかに奥様の保障が過剰であると言わざるを得ません。
このような例を見ると、全てがそうではないとしても、保険会社のＦＰは所詮、自らの利益を優先し、
住宅購入の相談の場にふさわしいＦＰ業務を行なっていないのではないかと思ってしまいます。
ただ、それをせめることは私の本心ではありません。
むしろ相談をする人の側が、相談にあたる人の立場を理解し、
その相談内容を見極める必要があるのだと思います。よってそれは“無料相談のツケ”なのです。
つまり相談者の立場で有益なアドバイスを無償で行なうことはまれだと考えるべきだと思うのです。
例外として、日本ＦＰ協会がＦＰの認知度を高めるために無償でＦＰ相談を行なうとか、
市区町村が住民サービスの一環で、無償で各種法律相談にのるなどという場合はありますが、
これらは第三者の立場で相談が受けられることこそが目的となっております。
ですから利害関係の伴う場で、無償で行なわれることには注意が必要だということなのです。
マンションのモデルルームで、ＦＰが場合によっては「あなたは買うべきではない！」と言える、
そんな環境を用意してくれるデベロッパーがございましたらぜひ私にお声がけいただきたいと存じます。
それが実現しないうちは、
モデルルームの『ＦＰ相談会』は保険会社のＦＰが担うことになるでしょう。
そしてその『ＦＰ相談会』に参加する側も、基本的にはマンション購入を勧められること、
さらに保険の見直しと銘打って保険の新規加入を勧められることをも覚悟し、
それを注意深く検討しなくてはならないことを肝に銘じるべきです。
そのうえで、無料相談なのだから仕方ないとするのか、
有料でも第三者に相談するのか、よく考えてみてください。
売れ残り物件の行方
数年間、首都圏のマンション市況を注視してきましたが、
最近の新規供給量の減少や、完成済み物件の増加の、そのペースには驚かされます。
現在販売されているマンションを、住宅情報誌『マンションズ』や
インターネットの不動産ポータルサイト等で調べてみると、
今や約６５％が完成済み物件です。
いや、完成済み物件は情報誌やサイトに掲載されない場合が多いため、
実際にはもっとその比率が高いと思われます。
完成済み物件は、購入者の立場からすると実物が確認できるなどのメリットがあり、
充分検討に値すると思います。
しかし、竣工後かなり時間の経過している、“売れ残り物件”の増加や、
それが新規物件の供給を抑制している点はとても気になります。
通常、売れ残った商品は大幅に値引きしたり、内容を変えたりし、
それでも売れ残った商品は無償で提供されたり、最後には廃棄したりします。
しかし、マンションは大幅な値引きすら簡単にはできず、ましてや廃棄はできない商品です。
よって造ったからには売主はそれを必ず売り切らなければならない責任があるのだと思います。
それも法的に“新築”と認められる竣工後1年以内に、です。
“売れ残り物件”が減ってくれることを願ってはいるのですが、
では「誰が買うのか？」と考えると気分が悪くなります。
竣工後１年以上も売れ残っている物件は、明らかにニーズをはずしています。
そんな物件をたとえ格安だとしても買い手を見つけなくてはならない販売担当者の苦悩に同情し、
またそれ以上にそんな物件をつかまされる人が気の毒で仕方ありません。
こんな“売れ残り物件”を造った売主と販売担当者はぜひこの“失敗”の検証をし、
また営業担当者の教育と、
現場の声をフィードバックするシステム作りに知恵を絞ってほしいと思います。
そして購入検討者は、売れ残り物件をよく見極め、
資産価値の大幅下落を認識したうえでもなお購入したいのであれば、知恵をつけて買い叩きましょう。
しばらく続くと思われる売り手と買い手の熾烈な戦いを制するのはいずれにしても“知恵”なのです。
Life & Home Solusion 代表 西澤 京子CFP® 認定者 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 ・ 宅地建物取引主任者 住宅ローンアドバイザー
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